報稅的季節又快到啦！每年五月份都會陸續有前一年出售房屋的客戶來詢問財交稅問題，稍微簡單歸類一下。
如果出售的房屋當初是在105年1月1日前取得，為適用舊制財產交易所得，記得要將出售房屋的所得併入一起申報哦！
若是105年1月1日後取得，是適用新制房地合一稅，登記完成30日內已申報，財交稅的部分不必再申報出售房屋的所得囉！
若不確定自己是適用新制還是舊制的客戶不要緊，歡迎致電或 加入我們官方LINE帳號 洽詢，提供您的物件資訊，由我們來協助您查詢。
與113年財產交易所得核定標準率相比，竹北37%漲到42%；新竹維持32%不變。
Ｑ1：代書您好 我一年前用自己和先生買了大約1000萬的房子各一間 現在太太名下有一間2000萬的房子要賣 可以重購退稅嗎 賣一間買兩間？
Ans：
午安，這確實是一個很好的問題。我剛剛已向國稅局承辦確認，若要主張重購退稅，在此情況下須認定為「夫妻分別設立戶籍且實際分居」，並且必須提出具體的自住事實作為佐證。不過，國稅局承辦也表示，依上述的狀況實務上較難認定符合實際居住情形，因此核准通過的機率可能偏低。
我先前承辦過一個案例，重購的房地為同一社區內兩戶打通使用，但各自具有獨立門牌，夫妻雙方也分別設立戶籍於不同門牌之下。該案有重購退稅成功，供您參考。
Q2：那如果是給家人居住 確實自住使用 是否就沒問題了？ 一間夫妻住 另一間給公婆自住
Ans：
給公婆住沒有符合房地合一稅的重購唷～
土地增值稅重購退稅成功後，我們都會收到公文通知要管制五年，但萬一管制期間因離婚而導致本人、配偶或直系親屬無設籍在內時，有可能會被稅務局追繳原退還稅款？我們今天就來討論一下這個議題。
首先我們先來了解土地增值稅重購退稅的條件：
前陣子有同仁問了一個很有深度的問題，這邊跟大家分享。
Q：房屋稅條例第5條第1項第3款規定：「房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用及非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。」
房屋稅有規定至少六分之一的面積做非住家使用...最近我一位客戶問我，他的3樓透天，一樓作營業用，二三樓自住(房屋稅有分2個稅率)，未來房地合一的400萬自用住宅免稅的優惠，是不是也可以按比例來計算？
我問了3位國稅局人員，苗栗(不確定)竹北(OK)台北(OK)。台北的國稅局人員回應，原則上透天分層比較沒爭議是OK的，但如果是單層住家，部分做營業用，未來在核定時就會有爭議"不一定會過"喔
Q：想問一下代書，重購退稅使用完之後(小A換大B），是否另外一間C自用住宅可以接著使用4,000,000免稅額呢？有什麼樣的合理方式可以全部用好用滿？
Ans：
如果您已經完成重購退稅的申請，您需要在B地設籍至少五年，這段期間內不能移轉產權或遷出戶籍。
如果您想要使用自住免稅額400萬的優惠，則需要在B地連續設籍滿六年才能適用。因此，不建議為了重新計算設籍年限而遷至C地。
另外，如果您已婚且配偶也是不同標的的所有權人，雙方在各自的標的上都有設籍的話，則可以各自申請重購退稅。
隨著房地合一重購退稅的案件越來越多樣，國稅局審核重購退稅時，對於自住事實也越來越要求，這邊整理了幾個稅務員較常希望民眾提出的佐證資料，未來如果有重購需求的朋友，可以預先將下列資料留存下來，未來稅務員查核時就可以更迅速審核通過哦！
房地合一稅上路後都會有各種大大小小的問題浮出，今天來分享一個大家常問的類似問題。
Q：代書好，請問購入房子約3年後，因為衛浴有滲漏水至鄰房須整間打掉重作，此費用如有開發票，是否未來出售時也可當作減免房地合一稅的成本呢？
Ans：
可以的，這類修繕費用若具備完整憑證，是可以在未來出售時列為房地合一稅的成本來減免課稅金額。提醒務必備妥以下資料：
簡單來說，發票一定要有，匯款紀錄越清楚越好，合約能備份就備份，將來報稅時會更順利。
最近有客戶詢問關於車位出售報稅的問題，今天來與大家分享。
Q：請問一下，車位單獨出售報稅時，如何計算車位成本，因當初合約書未註明車位價格，僅有房屋總價。實價登錄資料可以當作估算依據嗎？
Ans：
實價登錄資料可以當作估算依據嗎？ ➜➜➜ 當然是不行
先放上兩個連結，文章和影音裡面說的10/1000是怎麼回事？我稍後詳細的解釋給大家聽
他買房子不想要車位 少做一事慘被課稅78萬元 | 稅務法務 | 產經 | 聯合新聞網
假設當初購入三房含兩車位總價800萬元，未單獨標示車位價格。多年後將其中一個車位以200萬元售出。
這次移轉車位的公告現值是：
- 建物：15萬元
- 土地：20萬元
- 合計：35萬元
剩下的三房＋一車位的公告現值是：
- 建物：70萬元
- 土地：110萬元
- 合計：180萬元
整體總公告現值為：35萬 + 180萬 = 215萬
因此，單一車位佔總價值的比例為：35 / 215 = 約 16.28%
車位的原始成本就按這比例來分攤：
800萬 × (35 ÷ 215) ≒ 130萬
這就是計算原始成本的原則：
「車位公告現值佔總公告現值的比例 × 原購入總價」
延伸補充：有些老社區（特別是台北），因為建物幾乎沒價值，土地又很值錢，導致車位公告現值佔比可能只有千分之十，分攤出來的原始成本就非常低。
最近有客戶提問關於400萬免稅額的問題，可能有許多人也有相同疑問，今天就來與大家分享一下。
Q：午安，想請問夫妻名下各有一間房，且目前都符合房地合一稅新制四百萬免稅額，先生目前想使用，若太太三年後要賣，太太的是否就不能使用四百萬免稅額了？
Ans：
個人出售符合條件之自住房地，可以適用自住房地租稅優惠，只要您出售房地符合以下自住優惠條件。
符合下列3項條件：
除非符合個人與其配偶得各自辦理綜所稅結算申報者，該個人與其配偶得個別認定外，本人、配偶及未成年子女仍受交易前6年內均未曾適用自住房地租稅優惠規定限制，不得分別適用。
Q：請問一下如果綜所稅一起申報。夫婦就只能用一次是嗎？
Ans：
依房一課徵所得稅申報作業要點之規定，夫妻除非符合例外規定可分開申報所得，不然的話，六年只能適用一次哦！
精確來說是符合條件者每六年可適用一次，而不是僅一次機會用了就沒哦！
房屋稅即將5月1日開徵，今年是房屋稅新制上路首年，近期不少民眾收到稅單，發現戶籍登記地址所屬同一個建物竟出現「自住、非自住」兩種不同算法，應繳納稅金也意外暴增。
若收到房屋稅稅單，要先看一下是不是有核定為自住稅率唷！
範例：
房屋稅的稅率要看上方紅框處，如果不是1.0或1.2%，就要小心是不是稅務局開錯，或者沒有入戶籍導致稅額增加。
萬一有符合自住條件，卻收到錯誤的稅單，別緊張！本人致電給房屋所在地的稅捐稽徵處，稅務員會幫您核發正確的稅單並重新再寄給您哦！已符合自住稅率條件，卻還沒向地方稅務局申請，請記得於3/22前申請。
申請方式有三種：
不知道自己是否有符合自住稅率條件嗎？請看這篇👇
房屋稅2.0 – 新制自住房屋優惠稅率，戶籍登記很重要，差距數萬元，別跟荷包過不去！
最近才剛宣導完，就有一個苦主私訊我，這案例是這樣的：屋主跟建商買預售屋，交屋後也都有入戶籍，但是沒有把房屋稅申請變更為住家用，所以核出來的房屋稅嚇死人。後來屋主趕緊去跟稅務局申復，有機會這次趁亂改為住家用稅率。
相關連結：
懶人包 ：
1. 新制房屋稅一定要設戶籍
2. 過去已是自住房屋稅率：再次確認有無遷入戶籍
3. 過去不是自住房屋稅率：3/22前遷入戶籍並提出申請
房屋稅2.0新制已於113年7月正式上路囉，房屋稅自住認定標準，增訂「戶籍登記」要件：如果您的房屋在新制「施行前」已適用自住住家用稅率，但尚未在該屋辦竣戶籍登記，114年3月24日前，務必完成戶籍登記才能享有自住住家用房屋優惠稅率哦！但在新制「施行後」才符合自住用房屋要件，記得要在114/3/22前向房屋所在地稅捐機關申報。如期申報當期適用，逾期申報自次期適用
🏡自住用房屋3要件
1. 房屋無出租或供營業使用
2. 本人、配偶或直系親屬實際居住使用並設戶籍
3. 本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內
我們先來看看，享用重購自用住宅扣抵稅額的條件有哪些（須同時符合下列條件）：
(來源：財政部稅務入口網如何享用重購自用住宅扣抵稅額)
其中第五點：重購自用住宅的「房屋」其「價額」超過原出售「價額」者，價額是指現值而並非市價，有同仁舉了非常好的案例，這邊與大家分享。
同仁A：
建霖代書：我突然想⋯若在台積電任職的夫妻，去年以3300萬賣掉104年登記取得建坪60坪的屋齡10年竹北大樓（核實申報稅金應該不少），今年以3500萬買了一戶頭份建地100坪建坪65坪屋齡45年的庭院透天厝來翻修，以上既有資訊，可能無法重購退稅。
關鍵：建物型態與屋齡，影響了建物價值
賴代書：
是的，有個承辦的經典案例
客戶賣掉高鐵區三房舊制換高鐵區大透天，新購透天總價大於出售華廈總價，新購透天坪數也遠大於華廈出售坪數，然而無法重購退稅。
原因在 新購透天房屋評定現值 小於 出售華廈房屋評定現值
而用總價 𐄂 房地比的透天建物市價 也小於 出售華廈建物市價
無奈到不行...
相關連結：
Q：想請問各位代書大神們一個問題：
有一個客戶A跟女朋友 婚前各持有一間房子，後來登記結婚了。
客戶A想賣掉婚前房子小換大 重購退稅。
這是可行的嗎？
Ans：
謝謝您提問一個很深入的問題，因為剛剛台灣隊比賽正緊張，現在換場時段回。這個議題剛好今天事務所會議有討論到。經查詢很多資料後，結論是賣掉的那間無論是婚前婚後買，但是拿來重購新買的那戶，一定必須是婚後買的。
提供下面連結給大家參考
台中的知名代書也有類似的影片說明。
案例是先生婚前買A房 ⇨ 結婚 ⇨ 婚後先生賣A房 ⇨ 婚後太太買B房
這樣婚後才一賣一買絕對沒問題，而不論A房是不是婚前購入
每年五月綜所稅申報期間，納稅人除需申報一般薪資、利息等常見所得外，若於前一年度出售房屋，亦應留意「財產交易所得」之申報。財產交易所得之申報年度，係以房地移轉完成登記之日期為準。例如：若您於113年12月1日完成房屋買賣簽約，並於114年1月3日完成地政登記，則該筆財產交易所得應於115年5月辦理綜合所得稅申報。。
根據財政部說明，依《所得稅法施行細則》第17條之2第1項規定，納稅人如能提出房屋交易時之成交金額及成本費用等證明文件，則財產交易所得可依據實際資料計算。若無法提出相關證明文件，稽徵機關將依財政部所訂「核定標準」進行核定。
透過網路申報系統，只要正確選擇不動產所在地鄉鎮市區，系統即會自動套用對應稅率。例如，113年度、114年度新竹市為32%；114年度竹北市為42%。
本文為 如何申報財產交易所得稅：重購退稅 的延伸，案例為同年度一買一賣的狀況，採用的價格標準為房屋評定現值。
新制房地合一，若個人買賣自住房地，並於自住房地辦竣戶籍登記，且自住房地出售前1年無出租或供營業使用，無論是先買後賣，或是先賣後買，以登記完成日為準一買一賣在2年內，均可申請適用重購退稅優惠，需要特別留意的是，重購的新房地於5年內需供自住使用，不得出售、出租、設立營登，或者把戶籍遷出，否則退稅的金額要補繳回去唷！
一、先買後賣
先依照 如何申報財產交易所得稅：房地合一 2.0 計算出售房地應繳納的房地合一稅之後，在申報書第二頁的附表五填上重購與出售房屋土地的相關資訊，範例如圖片，如果房屋土地有分別的價格，那就填在相對應的欄位，如果沒有拆分價格那就直接填在合計就可以。
A、倘若重購總價高於出售總價，也就是以小換大，那麼扣抵稅額(3)就會等於出售自住房屋土地應納稅額(AF)。舉例：房地合一稅應納稅額為100萬，重購房地總價為2000萬，出售房地總價為1500萬，那麼可扣抵稅額即為100萬，這次申報就不需要繳稅，切記還是需要申報只是扣抵後稅額為零！
B、倘若重購房地價格低於出售房地總價，也就是以大換小，那麼扣抵稅額(3)會等於出售自住房屋土地應納稅額(AF)×重購總價÷出售總價。舉例：應納稅額為100萬，重購房地總價為1500萬，出售房地總價為2000萬，那麼可扣抵稅額即為100×1500÷2000=75萬，這次申報就只需要繳納100-75=25萬的房地合一稅。
個人房屋土地交易所得稅申報稅額繳款書(自行繳納25G)
個人房屋土地交易所得稅自動補報繳稅繳款書(25H)
二、先賣後買
房地合一稅要在出售房地登記完成日30天內向國稅局繳稅申報，先用 如何申報財產交易所得稅：房地合一 2.0 繳稅申報，等重購房地登記完成後並遷入本人或配偶戶籍，再另寫申請書向國稅局申請退稅，此類型的退稅案件大概需要3至4個月才能審核完畢，國稅局會以公文通知領取退稅支票。 房地合一稅重購退稅申請書 填寫的方式大同小異，詳見範例。
財產交易所得稅：申報懶人包Ｑ＆Ａ
如何申報財產交易所得稅：標準核定
如何申報財產交易所得稅：核實申報
如何申報財產交易所得稅：核實申報（房地分價）
如何申報財產交易所得稅：重購退稅
如何申報財產交易所得稅：財產交易損失
如何申報財產交易所得稅：房地合一
如何申報財產交易所得稅：預售屋房地合一
