買賣、稅務、登記流程一次看懂。由專業地政士撰寫，協助您安心交易每一步。
代書
助理
報稅的季節又快到啦！每年五月份都會陸續有前一年出售房屋的客戶來詢問財交稅問題，稍微簡單歸類一下。
如果出售的房屋當初是在105年1月1日前取得，為適用舊制財產交易所得，記得要將出售房屋的所得併入一起申報哦！
若是105年1月1日後取得，是適用新制房地合一稅，登記完成30日內已申報，財交稅的部分不必再申報出售房屋的所得囉！
若不確定自己是適用新制還是舊制的客戶不要緊，歡迎致電或 加入我們官方LINE帳號 洽詢，提供您的物件資訊，由我們來協助您查詢。
與113年財產交易所得核定標準率相比，竹北37%漲到42%；新竹維持32%不變。
今天遇到較為特殊的案件，與大家分享，台灣人在大陸地區不幸身故時，家屬該如何辦理後續的除戶程序？
整體的流程與大陸地區的「授權書公證」相似，主要分為三個步驟：
１．當地公證：由大陸當地公證處針對死亡證明進行公證。
２．文書寄送：公證書副本會由對岸公證處寄往台灣海基會，正本由家屬帶回台灣。
３．海基會驗證：家屬持正本向台灣海基會申請文書驗證。
４．持驗證後死亡證明向台灣的戶政事務所辦理除戶登記。
Ｑ1：代書您好 我一年前用自己和先生買了大約1000萬的房子各一間 現在太太名下有一間2000萬的房子要賣 可以重購退稅嗎 賣一間買兩間？
Ans：
午安，這確實是一個很好的問題。我剛剛已向國稅局承辦確認，若要主張重購退稅，在此情況下須認定為「夫妻分別設立戶籍且實際分居」，並且必須提出具體的自住事實作為佐證。不過，國稅局承辦也表示，依上述的狀況實務上較難認定符合實際居住情形，因此核准通過的機率可能偏低。
我先前承辦過一個案例，重購的房地為同一社區內兩戶打通使用，但各自具有獨立門牌，夫妻雙方也分別設立戶籍於不同門牌之下。該案有重購退稅成功，供您參考。
Q2：那如果是給家人居住 確實自住使用 是否就沒問題了？ 一間夫妻住 另一間給公婆自住
Ans：
給公婆住沒有符合房地合一稅的重購唷～
Q：代書好，我想請問一下我有個客戶是兄弟，哥哥的房子地坪比較大弟弟的房子地坪比較小，他們想要做交換，但是我想問一下這樣子交換的話是買賣比較好還是做不動產交換比較划算呢？那價差的部分是可以用貸款的方式嗎？
Ans：
其實不動產交換的本質，就是「彼此互相買賣」；而買賣的本質則是「用金錢交換不動產」，因此兩者在稅務上的差異並不大。無論是交換或買賣，雙方都需要繳納各自的土地增值稅，若是 105 年以後取得的標的，也會涉及房地合一稅。
交換的好處是雙方不必準備大筆現金做金流；相對地，買賣就需要完整的價金支付。以您提到的案例來說，若交換的兩筆標的價值有落差，就需要做價金找補，否則可能會被認定為贈與而必須申報贈與稅。
建物部分交換也有一個小優勢：等值的部分契稅是按 2% 課徵；至於不等值的差額部分，則與一般買賣相同按 6% 課徵，這也是交換的實務優點之一。
至於交換的價差是否可以申請貸款，這部分需要再向銀行承辦確認。不過以銀行作業習慣來說，他們通常會偏好單純的買賣流程，作業上會比較簡便。
關於外籍人士這題出現的頻率越來越高，今天來簡單跟大家分享一下之前的提問與解答。
Q：請問香港人賣房持有2年多都是在自住，後續買房，可以申請房地合一重購退稅嗎？沒有身分證
Ans：
根據國稅局的說明，只要外籍人士的外僑居留證或永久居留證上的地址與其自住房屋地址一致，且確有實際居住事實，就可以視為符合「辦竣戶籍登記並居住」的條件，進而適用房地合一稅制下的「自住房地」稅賦優惠，例如6年400萬免稅。
在此基礎上，原則上也應可👉👉類推適用「重購退稅」👈👈的規定。
不過需符合以下條件：
1. 居留證上的地址須與實際出售的房屋地址相符。
2. 能夠提出有實際居住的證明（如水電、瓦斯、網路帳單等）。
3. 每年度在台灣居住天數需達183天以上。
財政部亦有明確指出，雖然外籍人士無法辦理戶籍登記，但只要符合上述條件，即可視同完成戶籍登記並實際居住，享有相關自住房地的稅賦優惠（例如地價稅、房屋稅都有協助外籍客戶申請成功）
不過，實務操作上仍建議提前與國稅局確認細節，以確保權益無虞並減少爭議。
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