五月份的報稅季節，如果您在去年度有出售房屋，且在出售的前後兩年內有新購房屋，可以試算是否符合財產交易所得稅的重購退（抵）稅資格。根據財政部稅務入口網的說明：「如何享用重購自用住宅扣抵稅額」，在閱讀本文前，建議先參考：
無論您採用哪一種方式開始申報，只要勾選「設算重購自用住宅扣抵稅額」，後續所需填寫的資料是類似的。
自用住宅重購退（抵）稅的要件：
出售與重購房屋的所有權人為本人或配偶
出售與重購房屋均須為自用住宅（需設戶籍）
重購需在出售前後兩年內完成（先買後賣或先賣後買皆可）
重購房屋的房屋評定現值須大於出售房屋的評定現值，或以房地總價拆算房屋市價後的建物價格進行比較
重購退（抵）稅的申報方式，依重購房屋的年度、房地價格是否拆分，以及價格認定標準（市價或公告現值）有所不同。
一、買賣為同年度的情況（以登記完成日為準）
以下以網路報稅為例，說明操作流程：
假設小明在113年出售一間房屋，也於同年度購買另一間房屋，於114年5月進行所得稅申報。
操作步驟如下：
進入報稅軟體「所得資料」欄，選擇「財產交易所得（房屋-無法證明取得成本者適用）」
選擇出售房屋所在地的縣市（各地標準認定率不同）
選擇所有權人，填入出售房屋地址
勾選「設算重購自用住宅扣抵稅額」
填寫房屋評定現值：可由契稅繳款書或建物買賣契約書取得。
契稅繳款書 → 「移轉價格」欄位
建物買賣契約書 → 「買賣價款總金額」欄位
📌 提醒： 若買賣契約書為土地與建物合併記載總價，需使用契稅繳款書上的金額作為評定現值依據。若契稅繳款書有兩張，代表稅籍為兩戶，須加總兩張的價格申報。
完成上述操作後，系統會跳出一個資料填寫畫面：
出售房屋完成移轉登記日：可見於房屋謄本的「登記日期」欄位
重購房屋登記日：可見於房屋權狀或謄本的「登記日期」欄位
填寫兩筆房屋的地址與稅籍編號（可由契稅單查得，不填亦可）
房地價格處理方式有三種情境：
Ａ、不採用市價，改以房屋評定現值申報（建議 、 最簡單）
若使用市價計算後，重購房屋價格未高於出售房屋價格，可改採評定現值方式。
「是否劃分房地價格」勾選 是
填入建物評定現值（出售與重購不得混用市價與評定現值）
Ｂ、總價未拆分土地與建物（最常見）
此時需完整輸入：
房地總價
建物評定現值
土地公告現值
系統會自動依比例拆算建物價格。舉例：總價1,000萬、土地公告現值200萬、建物公告現值50萬 → 建物市價 = 1000 × 50 ÷（50+200）＝ 200萬。
Ｃ、總價已拆分土地與建物
若契約書有載明土地與建物價格（例：土地800萬、建物200萬），在報稅時勾選「是否劃分房地價格」，系統將限制欄位輸入，只需輸入房屋價格（市價）。
📌 備註： 客戶曾用房屋評定現值申報，被南區國稅局質疑，惟經總局確認可採用，仍建議依各地稽徵機關作法而定。
完成資料輸入後，按「完成登錄」，在主頁面點選「+新增」，該筆財產交易所得即新增完畢。
✅ 若填寫正確且符合要件，雖所得金額會增加，但因扣抵退稅，應納稅額不變。 📌 小測試：可勾選或取消「設算重購自用住宅扣抵稅額」觀察納稅額變化，確認退稅效果。
二、跨年度「先買後賣」的情況
例如：112年3月購屋，113年5月賣屋。此情況在114年5月報稅時可申請扣抵退稅，申報操作與同年度情境相同。
📜 法規依據：
先售後購 → 以重購房屋登記年度申報
先購後售 → 以出售房屋登記年度申報
三、跨年度「先賣後買」的情況
例如：113年出售房屋，114年才完成重購。系統將顯示提示對話框，此時需：
於114年如常申報財產交易所得並繳稅
於115年5月申報114年所得稅時，進行退稅申請
此時需進入「重購自用住宅」頁面，填寫下列資料：
出售與重購房屋的地址、稅籍編號、登記日等資料
前一年度申報的應納稅額資料
若無紙本繳稅資料，可至國稅局查詢。
輸入上述資料後點選「+新增」，系統即會自動將該金額扣抵於本年度應納稅額中。
完成網路報稅後，需備妥以下文件影本，送交國稅局：
一、基本資料（無論使用哪種價格標準）
出售與重購房屋的契稅繳款書 或 建物買賣契約書（公契）
出售與重購房屋曾設籍的戶籍謄本 或 戶口名簿影本
出售與重購房屋的權狀影本 或 謄本
二、如採市價拆算方式，需加附：
出售與購入時的買賣合約書（私契）
出售與購入時的建物與土地買賣契約書（公契）
完成上述作業後，即可順利辦理自用住宅重購退（抵）稅申請。
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