財產交易所得稅：申報懶人包Ｑ＆Ａ
如何申報財產交易所得稅：標準核定
如何申報財產交易所得稅：核實申報
如何申報財產交易所得稅：核實申報（房地分價）
如何申報財產交易所得稅：重購退稅
如何申報財產交易所得稅：財產交易損失
如何申報財產交易所得稅：房地合一
如何申報財產交易所得稅：預收屋房地合一
Ｑ1：如何判斷適用新制房地合一稅或舊制財產交易所得稅？
Ａ1： 若房地產於民國105年1月1日（含）以後完成所有權登記，即屬新制房地合一稅課稅範圍。出售時，應於移轉登記完成日起30日內，向戶籍所在地國稅局申報並繳納房地合一稅。若房地係經由繼承或配偶贈與取得，則應回溯至原始取得人之登記完成日判斷是否屬於新制課稅範圍。
範例說明： 小明於103年5月20日購入房地，並於105年3月1日以配偶贈與方式轉讓予其妻小花。小花於111年8月5日出售該房地，因取得時間溯及至103年，故適用舊制財產交易所得稅，應於112年5月辦理綜合所得稅申報時，自行新增財產交易所得項目。
Ｑ2：已依新制申報繳納房地合一稅後，是否仍需申報舊制財產交易所得？
Ａ2： 無須另行申報舊制財產交易所得。
Ｑ3：何種情況下應申報舊制財產交易所得？
Ａ3： 若房地不屬新制課稅範圍，則應於出售年度之次年5月辦理綜合所得稅申報時，申報財產交易所得。此類所得不會自動匯入報稅系統，須自行新增。
範例說明： 若於111年12月1日簽訂買賣契約，惟移轉登記於112年1月10日完成，則應視為112年度之所得，需於113年5月申報。登記完成日可查閱權狀或謄本，若無文件可洽當時承辦地政士或至地政事務所調閱。
Ｑ4：財產交易所得應採何種方式申報？
Ａ4： 舊制財產交易所得可分為「核實申報」（可提出取得成本憑證者）及「標準核定」（無法提出者）。依所得稅法施行細則第17條之2規定，原則應採核實申報；如未能提出成本證明，稽徵機關得依標準核定辦理。
建議：
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101年8月起有實價登錄，購屋價格國稅局多能掌握，建議採核實申報。
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98年起向建商購買預售屋，建商須報送銷售價格，亦建議核實申報。
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101年8月前取得之不動產，若無成本證明，可考慮採標準核定。
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105年1月1日後取得，一律適用新制房地合一稅。
Ｑ5：財產交易所得應於何時申報？
Ａ5：
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舊制適用者：應於所有權移轉登記日之次年5月，於綜合所得稅申報時併同申報，須自行新增，系統不會自動帶入。
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新制適用者：應於所有權移轉登記完成日起30日內，向戶籍所在地國稅局申報。
範例說明： 買賣簽約日期為113年11月1日，登記完成日為113年12月5日，則若屬舊制，應於114年5月申報；若屬新制，則需於114年1月4日前完成申報，逾期將面臨怠報處罰。
Ｑ6：財產交易所得是否有節稅空間？
Ａ6：
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若賣屋虧損，可申報「財產交易損失」，用以抵扣當年度其他財產交易所得（不得抵扣薪資、股利、利息等其他類別所得）。
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符合「重購自住」條件者，可申請退稅或抵稅。
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採「核實申報」者，可列舉各項費用扣除，例如：契稅、公證費、印花稅、代書費、仲介費、修繕費、廣告費等。
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裝修費是否可扣除需稅務機關個別認定。原則上，僅「能提升房屋價值或效能，且非兩年內可耗竭」之支出可列入成本。至於房屋稅、地價稅、管理費、貸款利息等，屬持有期間之經常性支出，不得列入扣除（依財政部83年2月8日台財稅第831583118號函）。
Ｑ7：是否可優先選用「標準核定」方式申報？
Ａ7： 原則應採「核實申報」。若持有成本憑證卻選擇以標準核定申報，未來國稅局可能依查得成交價格補稅，甚至處罰。特別是98年後向建商購屋，或101年8月起有實價登錄者，幾乎都有完整資料，難以逃避核實補稅風險。下圖為國稅局補稅公文實例，出售後3至5年內皆有機會接獲通知。
Ｑ8：舊制財產交易所得應歸屬哪一年度申報？
Ａ8： 一般以房屋所有權移轉登記日所屬年度為準。若屬尚未辦理建物所有權第一次登記即出售者，則以起造人變更登記日所屬年度為準。（依財政部73年5月28日台財稅第53875號函）
Ｑ9：舊制財產交易所得是否享有自住房地400萬免稅額？
Ａ9： 舊制不適用自住房地400萬元的免稅額。該優惠僅適用於新制房地合一稅規定。
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