2012/12/21

房地買賣的重購退稅

 重購退（抵）稅分為兩個部分：

  • 土地增值稅重購退稅（針對土地）
  • 財產交易所得稅重購退稅（針對建物）

一、土地增值稅之重購退稅:


退稅條件

  1. 出售與重購均為同一人, (即名義上為同一人). 
  2. 期間必須在二年之內, 且先買後賣或先賣後買皆可. 
  3. 都市土地不超過三公畝(約90坪) / 非都市土地不超過 七公畝(約211坪) 
  4. 所有權人、配偶、直系親屬須設籍於該地, 
  5. 一年內無出租或營業行為. 
  6. 自轉移日起五年內不得轉移, 變更用途或營業行為（否則退稅需繳回） 
  7. 重購土地地價應大於出售土地地價 
  8. 自營工廠 (指工業用地上有廠房) 或農地 (指現耕地) 也可退稅.

退稅範圍

新購土地地價　－（出售土地地價－已繳土地增值稅）＝　差額（土地面積 X 當年公告現值）
※購入土地總價 >售出土地總價（皆可退稅）

例Ａ　
新購之土地款為$200萬, 出售之土地款為$140萬, 繳納增值稅$40萬
200萬 - ( 140萬 - 40萬 ) = 100萬, 則增值稅可退全額 $40 萬

例Ｂ　
新購之土地款為$50萬, 出售之土地款為$100萬, 繳納增值稅$20萬
50萬 - ( 100萬 - 20萬 ) = -30萬, 故增值稅無法退稅

例Ｃ　 
新購之土地款為$90萬, 出售之土地款為$100萬, 繳納增值稅$20萬
90萬 - ( 100萬 - 20萬 ) = 10萬, 則可退稅額 $10 萬

檢附證件：
  1. 申請書
  2. 原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。（公契）
  3. 原出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或謄本。
  4. 原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本。（如無法提示，改立具切結書）
  5. 於重購地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本。
  6. 原出售土地若以一般稅率課徵土地增值稅，檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本。

二、 財產交易所得稅的重購退稅

重購自用住宅可以扣抵之前繳納的財產交易所得稅。
如果是因為自用住宅換屋，出售房屋而有財產交易所得必須繳稅時，就可以提列重購退稅。
但必須符合重購的是自用住宅，且出售和新購的間隔時間必須在2年之內，先購後售時也適用，但若是將房屋出售給受扶養親屬，重購自用住宅則不能扣抵所得稅。且換購的房屋評定現值，必須大於出售者，才適用重購自用住宅退稅規定。

重購自用住宅退稅3要件：

  1. 證明賣出和買進的房屋都是自用住宅，並登記在納稅義務人配偶或扶養親屬名下，且在該地址設有戶籍。
  2. 「先賣後買」或「先買後賣」都適用，只是買賣過戶的間隔時間不能超過2年
  3. 新買房屋的評定現值必須大於賣出的房價。

三、小結


剛好可以分享一下之前客戶有提過的相關問題，與大家分享，希望大家看完上述的介紹內容，也可以輕鬆回答這題了。

Q：代書好 想請問土增稅要退需要第二戶同一位登記人嗎？

Ans：
在辦理土地增值稅的重購退稅時，無論是出售或重購的房地，所有權人都必須為同一人，才能符合退稅資格。

至於財產交易所得稅（無論是新制或舊制）的重購退稅，則較為彈性，只要是納稅義務人本人或其配偶登記為所有權人，皆可申請退稅。



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