Ｑ1：代書您好 我一年前用自己和先生買了大約1000萬的房子各一間 現在太太名下有一間2000萬的房子要賣 可以重購退稅嗎 賣一間買兩間？
Ans：
午安，這確實是一個很好的問題。我剛剛已向國稅局承辦確認，若要主張重購退稅，在此情況下須認定為「夫妻分別設立戶籍且實際分居」，並且必須提出具體的自住事實作為佐證。不過，國稅局承辦也表示，依上述的狀況實務上較難認定符合實際居住情形，因此核准通過的機率可能偏低。
我先前承辦過一個案例，重購的房地為同一社區內兩戶打通使用，但各自具有獨立門牌，夫妻雙方也分別設立戶籍於不同門牌之下。該案有重購退稅成功，供您參考。
Q2：那如果是給家人居住 確實自住使用 是否就沒問題了？ 一間夫妻住 另一間給公婆自住
Ans：
給公婆住沒有符合房地合一稅的重購唷～
Q：代書好，我想請問一下我有個客戶是兄弟，哥哥的房子地坪比較大弟弟的房子地坪比較小，他們想要做交換，但是我想問一下這樣子交換的話是買賣比較好還是做不動產交換比較划算呢？那價差的部分是可以用貸款的方式嗎？
Ans：
其實不動產交換的本質，就是「彼此互相買賣」；而買賣的本質則是「用金錢交換不動產」，因此兩者在稅務上的差異並不大。無論是交換或買賣，雙方都需要繳納各自的土地增值稅，若是 105 年以後取得的標的，也會涉及房地合一稅。
交換的好處是雙方不必準備大筆現金做金流；相對地，買賣就需要完整的價金支付。以您提到的案例來說，若交換的兩筆標的價值有落差，就需要做價金找補，否則可能會被認定為贈與而必須申報贈與稅。
建物部分交換也有一個小優勢：等值的部分契稅是按 2% 課徵；至於不等值的差額部分，則與一般買賣相同按 6% 課徵，這也是交換的實務優點之一。
至於交換的價差是否可以申請貸款，這部分需要再向銀行承辦確認。不過以銀行作業習慣來說，他們通常會偏好單純的買賣流程，作業上會比較簡便。
近期有客戶詢問關於連續繼承的問題，分享答案給大家：
Q：公公過世留有不動產（105年以前取得），先生還沒辦完繼承，又由子女與配偶繼承，屆時出售時是否可適用「舊制」財交稅申報？
Ａ：如果文中的先生是105 年以前過世，那就可以回推到舊制。如果先生是 105 年以後過世，那就是新制，不能再往上推到公公那一代來判斷新舊制。
不過國稅局有放寬稅率的判定上，是可以回推到公公的取得時間來計算稅率。
財政部的說明連結：
放寬個人交易因連續繼承（受遺贈）取得的房屋、土地，課徵房地合一所得稅持有期間計算規定-財政部賦稅署
前陣子有同仁問了一個很有深度的問題，這邊跟大家分享。
Q：房屋稅條例第5條第1項第3款規定：「房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用及非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。」
房屋稅有規定至少六分之一的面積做非住家使用...最近我一位客戶問我，他的3樓透天，一樓作營業用，二三樓自住(房屋稅有分2個稅率)，未來房地合一的400萬自用住宅免稅的優惠，是不是也可以按比例來計算？
我問了3位國稅局人員，苗栗(不確定)竹北(OK)台北(OK)。台北的國稅局人員回應，原則上透天分層比較沒爭議是OK的，但如果是單層住家，部分做營業用，未來在核定時就會有爭議"不一定會過"喔
Q：想問一下代書，重購退稅使用完之後(小A換大B），是否另外一間C自用住宅可以接著使用4,000,000免稅額呢？有什麼樣的合理方式可以全部用好用滿？
Ans：
如果您已經完成重購退稅的申請，您需要在B地設籍至少五年，這段期間內不能移轉產權或遷出戶籍。
如果您想要使用自住免稅額400萬的優惠，則需要在B地連續設籍滿六年才能適用。因此，不建議為了重新計算設籍年限而遷至C地。
另外，如果您已婚且配偶也是不同標的的所有權人，雙方在各自的標的上都有設籍的話，則可以各自申請重購退稅。
前陣子有同仁詢問客戶常常會有疑慮的問題，這邊一併與大家分享。
Q：請問一下，夫妻共有的土地及房產，如果想要合併成為一個人的名字，是否會變成 取得房產的時間變成現在的時間，而非105年以前的取得時間？(取得時間是105年以前)
Ans：
依據您的問題說明，夫妻共有房地，意指房地產權由夫妻各持有1/2。若現欲將房地合併登記於單一人名下，也就是要變成登記為夫或妻單獨持有全部產權，可採用「配偶贈與」的方式辦理產權移轉。
在適用新舊制的判定上，需以受贈配偶取得房地的日期為準：
最近有客戶詢問關於車位出售報稅的問題，今天來與大家分享。
Q：請問一下，車位單獨出售報稅時，如何計算車位成本，因當初合約書未註明車位價格，僅有房屋總價。實價登錄資料可以當作估算依據嗎？
Ans：
實價登錄資料可以當作估算依據嗎？ ➜➜➜ 當然是不行
先放上兩個連結，文章和影音裡面說的10/1000是怎麼回事？我稍後詳細的解釋給大家聽
他買房子不想要車位 少做一事慘被課稅78萬元 | 稅務法務 | 產經 | 聯合新聞網
假設當初購入三房含兩車位總價800萬元，未單獨標示車位價格。多年後將其中一個車位以200萬元售出。
這次移轉車位的公告現值是：
- 建物：15萬元
- 土地：20萬元
- 合計：35萬元
剩下的三房＋一車位的公告現值是：
- 建物：70萬元
- 土地：110萬元
- 合計：180萬元
整體總公告現值為：35萬 + 180萬 = 215萬
因此，單一車位佔總價值的比例為：35 / 215 = 約 16.28%
車位的原始成本就按這比例來分攤：
800萬 × (35 ÷ 215) ≒ 130萬
這就是計算原始成本的原則：
「車位公告現值佔總公告現值的比例 × 原購入總價」
延伸補充：有些老社區（特別是台北），因為建物幾乎沒價值，土地又很值錢，導致車位公告現值佔比可能只有千分之十，分攤出來的原始成本就非常低。
最近有客戶提問關於400萬免稅額的問題，可能有許多人也有相同疑問，今天就來與大家分享一下。
Q：午安，想請問夫妻名下各有一間房，且目前都符合房地合一稅新制四百萬免稅額，先生目前想使用，若太太三年後要賣，太太的是否就不能使用四百萬免稅額了？
Ans：
個人出售符合條件之自住房地，可以適用自住房地租稅優惠，只要您出售房地符合以下自住優惠條件。
符合下列3項條件：
除非符合個人與其配偶得各自辦理綜所稅結算申報者，該個人與其配偶得個別認定外，本人、配偶及未成年子女仍受交易前6年內均未曾適用自住房地租稅優惠規定限制，不得分別適用。
Q：請問一下如果綜所稅一起申報。夫婦就只能用一次是嗎？
Ans：
依房一課徵所得稅申報作業要點之規定，夫妻除非符合例外規定可分開申報所得，不然的話，六年只能適用一次哦！
精確來說是符合條件者每六年可適用一次，而不是僅一次機會用了就沒哦！
雖然今年房市趨緩，但還是有許多人有房貸的需求，這邊與大家分享近期同仁的提問與解答。
Q：代書，請問如果先生是外國人，名下沒有房子，先生適用首購嗎？
Ans：
一、外國人是否能購買本國不動產，需遵循平等互惠原則，即該國是否同樣允許台灣人購房。
二、外國人購買不動產有一定限制，通常僅限於住宅用地，農地與林地等類型的土地則禁止購買。
三、首購的相關規定會依各銀行的政策而異。外籍人士的貸款成數、利率、收入來源、存款證明等因素，都是銀行審核的重點。建議向銀行直接詢問相關規定，以獲得最準確的資訊。
之前有客戶是跟匯豐銀行申貸，剛也有詢問一下該銀行專員，回覆有永久居留證的外籍人士成數跟本國人差不多哦，另外利率的部分一般會較高一點
四、外籍人士即使在台沒房地，也不適用青安哦
我們先來看看，享用重購自用住宅扣抵稅額的條件有哪些（須同時符合下列條件）：
(來源：財政部稅務入口網如何享用重購自用住宅扣抵稅額)
其中第五點：重購自用住宅的「房屋」其「價額」超過原出售「價額」者，價額是指現值而並非市價，有同仁舉了非常好的案例，這邊與大家分享。
同仁A：
建霖代書：我突然想⋯若在台積電任職的夫妻，去年以3300萬賣掉104年登記取得建坪60坪的屋齡10年竹北大樓（核實申報稅金應該不少），今年以3500萬買了一戶頭份建地100坪建坪65坪屋齡45年的庭院透天厝來翻修，以上既有資訊，可能無法重購退稅。
關鍵：建物型態與屋齡，影響了建物價值
賴代書：
是的，有個承辦的經典案例
客戶賣掉高鐵區三房舊制換高鐵區大透天，新購透天總價大於出售華廈總價，新購透天坪數也遠大於華廈出售坪數，然而無法重購退稅。
原因在 新購透天房屋評定現值 小於 出售華廈房屋評定現值
而用總價 𐄂 房地比的透天建物市價 也小於 出售華廈建物市價
無奈到不行...
相關連結：
＊備註：2022年贈與免稅額度調整為每年244萬元
( 2012/12/29 12:05 鉅亨網 )
