報稅的季節又快到啦！每年五月份都會陸續有前一年出售房屋的客戶來詢問財交稅問題，稍微簡單歸類一下。
如果出售的房屋當初是在105年1月1日前取得，為適用舊制財產交易所得，記得要將出售房屋的所得併入一起申報哦！
若是105年1月1日後取得，是適用新制房地合一稅，登記完成30日內已申報，財交稅的部分不必再申報出售房屋的所得囉！
若不確定自己是適用新制還是舊制的客戶不要緊，歡迎致電或 加入我們官方LINE帳號 洽詢，提供您的物件資訊，由我們來協助您查詢。
與113年財產交易所得核定標準率相比，竹北37%漲到42%；新竹維持32%不變。
Q：代書好，我想請問一下我有個客戶是兄弟，哥哥的房子地坪比較大弟弟的房子地坪比較小，他們想要做交換，但是我想問一下這樣子交換的話是買賣比較好還是做不動產交換比較划算呢？那價差的部分是可以用貸款的方式嗎？
Ans：
其實不動產交換的本質，就是「彼此互相買賣」；而買賣的本質則是「用金錢交換不動產」，因此兩者在稅務上的差異並不大。無論是交換或買賣，雙方都需要繳納各自的土地增值稅，若是 105 年以後取得的標的，也會涉及房地合一稅。
交換的好處是雙方不必準備大筆現金做金流；相對地，買賣就需要完整的價金支付。以您提到的案例來說，若交換的兩筆標的價值有落差，就需要做價金找補，否則可能會被認定為贈與而必須申報贈與稅。
建物部分交換也有一個小優勢：等值的部分契稅是按 2% 課徵；至於不等值的差額部分，則與一般買賣相同按 6% 課徵，這也是交換的實務優點之一。
至於交換的價差是否可以申請貸款，這部分需要再向銀行承辦確認。不過以銀行作業習慣來說，他們通常會偏好單純的買賣流程，作業上會比較簡便。
房地合一稅上路後都會有各種大大小小的問題浮出，今天來分享一個大家常問的類似問題。
Q：代書好，請問購入房子約3年後，因為衛浴有滲漏水至鄰房須整間打掉重作，此費用如有開發票，是否未來出售時也可當作減免房地合一稅的成本呢？
Ans：
可以的，這類修繕費用若具備完整憑證，是可以在未來出售時列為房地合一稅的成本來減免課稅金額。提醒務必備妥以下資料：
簡單來說，發票一定要有，匯款紀錄越清楚越好，合約能備份就備份，將來報稅時會更順利。
Q：代書好 想詢問祭祀法人有買賣上的限制嗎？ 例如不能住家用或住商用的限制嗎？
Ans：
依『祭祀公業條例』規定要申報登記為祭祀公業法人，才能以祭祀公業法人名義處分財產或設定負擔等，當然還是要經祭祀公業派下員大會的決議(多數決)才能處理
依內政部112年訂定的規定，私法人購買住宅採許可制，而祭祀公業法人性質上要類推適用私法人購屋 ⟹ 採許可制，這部分有與內政部地政司及地政事務所審查確認過
私法人買受供住宅使用之房屋，原則上不得購買「住宅用房屋」，除經中央主管機關公告｢免經許可｣之情形外，或符合｢許可｣情形，方能購買。
而符合許可的情形，必須事先檢具使用計畫向主管機關申請許可，許可後才能購買，且於取得後五年內不得辦理移轉或讓與或預告登記等。
🔎簡單辨別，只要謄本上用途僅載明「住或住宅」就不行，要的話要申請許可，若載明「住商用」、「辦公室用」..等等
原則上是可行，但最好還是先致電給地政審查確認比較保險哦。
在買賣房屋的過程中，除了成交價款，買方與賣方都必須各自負擔一部分相關費用。以下整理常見項目，並以實際案例說明，讓您在購屋或售屋時能更清楚掌握整體支出。
地震險、火險：依各保險公司規定（一般約 3,000–6,000 元）
銀行貸款開辦費：依各銀行規定（一般約 3,000–5,000 元）
貸款違約金：一般常見為 借款金額 × 1%
地點：竹北高鐵特區
屋齡：3 年
市價：約 3,000 萬元
建物面積：主建物 + 陽台雨遮約 25 坪
貸款金額：2,400 萬元（設定金額＝貸款 × 1.2 = 2,880 萬元）
土地公告現值：約 300 萬元
土地申報地價：約 100 萬元
建物現值：約 150 萬元
權狀：土地權狀 1 張、建物權狀 2 張
契稅：1,500,000 × 6% ＝ 90,000 元
印花稅：（3,000,000 + 1,500,000） ÷ 1,000 ＝ 4,500 元
登記規費：（1,000,000 + 1,500,000 + 28,800,000） ÷ 1,000 ＝ 31,300 元
代書費：23,500 元
簽約潤筆費：1,000 元
地震險、火險 + 銀行開辦費：約 7,000 元
履約保證費：9,000 元
➡ 買方合計：約 166,300 元
土地增值稅：依持有期間與公告現值調整幅度而定
抵押權塗銷費：2,500 元
簽約潤筆費：1,000 元
履約保證費：9,000 元
貸款違約金：若與銀行綁約，需依契約計算（本案無綁約，因此 免違約金）
房地產交易中，不論買方或賣方，都需額外負擔不少費用。買方主要是稅規費與保險費，賣方則以土地增值稅與貸款相關費用為主。建議在簽約前，務必先釐清各項支出，避免交屋時才臨時增加預算壓力。
在房地產買賣中，「代書」往往扮演重要角色，協助買賣雙方擬定買賣契約、計算稅費、辦理產權登記等繁瑣流程。不過，多數人對代書的服務範圍與費用常有疑問，以下整理常見問題，提供給您參考。
沒有一定規定，由買賣雙方協議即可。務必確認所委任的代書是合法執業的地政士，並核對身分，避免由登記助理員冒名代辦的情形。
近年也有「雙代書制度」，即買賣雙方各自聘請代書。雖然需額外支出費用，但可增加交易安全性。👉 可透過 地政士資訊系統 查詢代書執業資訊。
同樣沒有固定規定，由雙方協商。
中、北部地區多為買方負擔
南部地區則常見買賣雙方各半
建議在談定成交價前，務必先確認 代書費、稅費、規費 ...等相關費用由誰負擔。
代書收費通常依 權狀張數 計算：
常見組合：1 張土地 + 1 張建物，或 1 張土地 + 2 張建物。
具體收費依各事務所行情略有不同。
一般買賣習慣如下：
賣方：土地增值稅、塗銷費、履保費、簽約潤筆費
買方：代書費、登記規費、設定規費、契稅、印花稅、履保費、簽約潤筆費
若雙方另有約定「買清」「賣清」（實拿價），則依契約為準。
賣方：身分證、印鑑章、權狀、印鑑證明（可後補，用途：不動產登記）
買方：身分證、便章
事先預約即可，代書能配合晚上或假日簽約。
主要地點：事務所（新竹市光華東一街 40 號）
其他地點：房屋現場或附近超商，只要備有桌椅也能到場協助簽約。
履約保證是由 公正第三方（建經公司） 委託銀行保管買賣價金，確保：
若產權有爭議，買方能取回價金
賣方能安心收到尾款
常見履約保證機構：
履約保證需支付 總價款萬分之六的費用（買賣雙方各半），可大幅降低交易風險。若雙方為親友、彼此信任，才會考慮不做履保。
在正式簽約前，雙方都有反悔風險。為避免爭議，建議：
收取定金 並約定簽約日期
若一方違約，可依定金收據主張違約金
定金收據內容應載明：
雙方資料
買賣標的
成交價格
定金金額
附贈物（如冰箱、洗衣機、床組...等附贈設備）
👉 可參考「定金收據範本」。
主要服務地區：
新竹縣市、苗栗縣市、桃園縣市
其他縣市亦可與承辦地政士討論，如有買賣、贈與或繼承過戶需求，歡迎推薦給親友。
買房或賣房是一生中的大事，代書的協助能讓流程更安全、順利。建議您在挑選代書時，務必確認其合法執業資格，並事先釐清費用分擔，避免日後產生爭議。
買賣過戶流程大致可分為 簽約、用印、完稅、交屋 四個階段。常見的付款方式有兩種：
簽約10％、用印10％、完稅10％、交屋70％
簽約10％、用印0％、完稅10％、交屋80％
若買方能如期付款，且銀行貸款審核與對保流程順利，通常約 兩週 即可完成銀行貸款作業，最快約 30 天 即能辦妥買賣過戶流程。實務上，代書多會規劃 40～45 天，以因應公家機關、銀行或買賣雙方的突發狀況。若雙方皆無貸款，買賣過戶流程最快僅需 10 天左右 即可完成。
🌻備註：2024～2025 年因政府實施「選擇性信用管制」，貸款審核時間經常拉長至 2～3 個月，即使完成審核與對保，仍可能因銀行資金調度而限制撥款時間，因此近日代書規劃流程多會預留 3～4 個月的時間。
簽約時，買方需準備簽約款。若無法即時開立支票或攜帶大額現金，通常會先支付5～10 萬元現金，其餘差額則於簽約後 3 日內補足。若買方需要銀行貸款，簽約後即可憑買賣契約書、謄本及個人財力證明向銀行提出貸款申請。
簽約後約 兩週，買方需匯入用印款。此階段賣方需交付 權狀正本、印鑑證明（備註1），並於公契上蓋章完成用印。實務上，代書常在簽約當日就先協助賣方完成用印，後續再補交權狀與印鑑證明即可。
在確認簽約款與用印款入帳後，代書會向稅務機關申報 土地增值稅與契稅：
土增稅一般稅率：約需 3～10 個工作天
土增稅自用稅率：約需 10～25 個工作天
稅單核發後，代書會通知買賣雙方繳納稅款，並請買方支付完稅款。待 前三期款項入帳、稅單繳納完成、買方完成銀行對保並取得抵押權設定契約書 後，代書即可向地政事務所申請 房地過戶與抵押權設定。
若案件有申辦履約保證，賣方應繳納的土地增值稅可由履保專戶款項代為支付。
過戶完成後，買方銀行會先撥付部分款項 代償賣方貸款。賣方銀行在收到代償金額後，約 3～5 個工作天 會開立 清償證明，再由賣方持清償證明至地政事務所辦理抵押權塗銷。塗銷完成後，買方銀行才會將 代償後餘額（備註2） 撥入履保專戶或賣方帳戶（部分銀行會同時撥付代償金額與代償後餘額）。
最終確認產權與屋況無誤後，雙方即可約定時間完成 結案交屋。
依《土地登記規則》第 40 條，登記義務人應親自到場出示身分證並簽名，由地政人員核對後辦理。
另依第 41 條第十項，若檢附「登記原因發生日一年內核發」的印鑑證明，可免親自到場。
簡言之，賣方需 親自到地政事務所辦理過戶或提供印鑑證明，以確認登記屬本人真意。若戶政詢問印鑑證明用途，請註明「不動產登記」或「不限用途」。
假設成交價為 1,500 萬元，買方貸款 1,200 萬元，賣方貸款餘額 850 萬元。
過戶完成後，買方銀行會先代償賣方貸款 850 萬，待賣方完成抵押權塗銷並由買方銀行取得第一順位抵押權後，再將剩餘 350 萬元 撥入履保專戶或賣方帳戶，此即 代償後餘額。
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沐桐地政士聯合事務所 03-5338050 新竹市光華東一街40號
新制房地合一，若個人買賣自住房地，並於自住房地辦竣戶籍登記，且自住房地出售前1年無出租或供營業使用，無論是先買後賣，或是先賣後買，以登記完成日為準一買一賣在2年內，均可申請適用重購退稅優惠，需要特別留意的是，重購的新房地於5年內需供自住使用，不得出售、出租、設立營登，或者把戶籍遷出，否則退稅的金額要補繳回去唷！
一、先買後賣
先依照 如何申報財產交易所得稅：房地合一 2.0 計算出售房地應繳納的房地合一稅之後，在申報書第二頁的附表五填上重購與出售房屋土地的相關資訊，範例如圖片，如果房屋土地有分別的價格，那就填在相對應的欄位，如果沒有拆分價格那就直接填在合計就可以。
A、倘若重購總價高於出售總價，也就是以小換大，那麼扣抵稅額(3)就會等於出售自住房屋土地應納稅額(AF)。舉例：房地合一稅應納稅額為100萬，重購房地總價為2000萬，出售房地總價為1500萬，那麼可扣抵稅額即為100萬，這次申報就不需要繳稅，切記還是需要申報只是扣抵後稅額為零！
B、倘若重購房地價格低於出售房地總價，也就是以大換小，那麼扣抵稅額(3)會等於出售自住房屋土地應納稅額(AF)×重購總價÷出售總價。舉例：應納稅額為100萬，重購房地總價為1500萬，出售房地總價為2000萬，那麼可扣抵稅額即為100×1500÷2000=75萬，這次申報就只需要繳納100-75=25萬的房地合一稅。
個人房屋土地交易所得稅申報稅額繳款書(自行繳納25G)
個人房屋土地交易所得稅自動補報繳稅繳款書(25H)
二、先賣後買
房地合一稅要在出售房地登記完成日30天內向國稅局繳稅申報，先用 如何申報財產交易所得稅：房地合一 2.0 繳稅申報，等重購房地登記完成後並遷入本人或配偶戶籍，再另寫申請書向國稅局申請退稅，此類型的退稅案件大概需要3至4個月才能審核完畢，國稅局會以公文通知領取退稅支票。 房地合一稅重購退稅申請書 填寫的方式大同小異，詳見範例。
財產交易所得稅：申報懶人包Ｑ＆Ａ
如何申報財產交易所得稅：標準核定
如何申報財產交易所得稅：核實申報
如何申報財產交易所得稅：核實申報（房地分價）
如何申報財產交易所得稅：重購退稅
如何申報財產交易所得稅：財產交易損失
如何申報財產交易所得稅：房地合一
如何申報財產交易所得稅：預售屋房地合一
竹北稅務局：竹北市光明六路6號 03-5518141
竹東稅務局：竹東鎮杞林路71號 03-5969663
新竹稅務局：新竹市中央路112號 03-5225161
一般出售：以 所有權移轉登記日所屬年度 為準。
（財政部73年5月28日台財稅第53875號函）
賣方身分證正本
印鑑章
規費 40 元
建議申請 2 份（用途填「不動產登記」或「不限用途」）。
不得登記：印尼、越南、緬甸、寮國、柬埔寨、澳門、土耳其，以及美國奧克拉荷馬州。
附帶條件：如新加坡、香港、菲律賓。
一般網銀／ATM 單筆限額約 2～5 萬元
若設為「約定帳戶」，限額可提高至 200～300 萬元
履保帳戶本身沒有收款上限。
臨櫃匯款各銀行處理時間不同，可能延遲 0.5～1 小時
履保公司採人工核帳，需比對匯款金額是否與契約相符
若匯款金額有誤差，履保公司會與代書再次人工確認
非上班時間匯款，因履保公司並非 24 小時作業，簡訊會延至上班時間才發送
夫妻或男女朋友買房，常遇到的最大問題之一就是：房子該登記在誰的名下？
其實沒有標準答案，但可以依照以下五個重點來思考：
是否有 重購退稅需求
貸款條件 誰比較好
誰是 主要出資者
家人意見與家庭關係
持有戶數限制 與貸款規定
賣屋時需繳納土地增值稅，但若符合「重購自用住宅退稅」要件，在 兩年內一買一賣，即可申請退還部分或全部土地增值稅。
其中，最重要的條件就是：出售與重購的不動產必須登記在同一人名下。
因此，如果未來可能出售舊屋，建議新屋就登記在同一人名下。
📌 補充：
土地增值稅 的重購退稅必須同一人。
房地合一稅（財產交易所得稅） 的重購退稅則可適用於配偶名下。
若其中一方具備公教人員或百大企業等身份，通常可獲得銀行較好的房貸利率與成數。相反地，若一方有遲繳或信用不良紀錄，會影響貸款條件。
解決方式之一是：
登記名義人（所有權人） 與 借款人（債務人） 可分開。
例如：太太是家庭主婦（無固定收入），先生任職台積電。則可將房子登記在太太名下，由先生作為貸款申請人或連帶保證人。
若是情侶購屋共組家庭，誰出資較多，就可以將房屋登記在誰的名下。
若雙方各半出資，也能辦理 共同登記，持分比例可以協議（例如 1/2、1/2，或其他比例）。
⚠️ 但要注意：
未婚情侶共同貸款，很多銀行會婉拒。
夫妻共同貸款、共同持分 則不受限制。
實務上，年輕夫妻或情侶往往不太計較登記名義人是誰，但父母或長輩可能會有意見。這種「原生家庭的角力」常造成爭執。
建議：
如果雙方都有出資 → 登記各半、共同負擔貸款。
如果單方出資 → 直接登記在出資方名下，未來較不會爭議。
小提醒：
男方若有能力，也可以主動說服父母，將房屋大方登記在女方名下。很多時候，女方或岳父母想要的其實只是一份 安全感，這樣做反而有助於家庭關係。
自 2022 年起，政府為抑制房價，規定自然人購置第三戶以上住宅時，其房貸成數上限僅為 三成。重點說明如下：
夫妻戶數分開計算：每人前兩戶貸款最高可達五成，第三戶起則降為三成。
共同持分計算方式：若夫妻各登記 1/2 持分且共同貸款，該房屋將分別佔用夫妻雙方各自的一戶額度。
登記名義與貸款人不同：若產權登記於太太名下，但實際貸款人為先生，則該戶仍計入先生的貸款戶數限制。
📌 補充說明：若房地產已繳清貸款、不再有抵押權設定，則不列入戶數限制計算。
實務上，重購退稅 與 首購貸款優惠 之間，常會出現衝突。
例如：
換屋族通常是先買新屋（裝修入住），再賣舊屋。這時候同一人名下會同時有兩戶。
若要符合 土地增值稅重購退稅 → 必須登記在同一人名下。
若要符合 首購房貸優惠 → 銀行會認定個人名下是否已有房產。
2025 年 9 月當時的貸款條件：
首購利率：約 2.5%
非首購利率：約 2.8%
因此，購屋人往往要在「節稅」與「省利息」之間做取捨。
2012年8月1日起實價登錄正式上線，很多人曾質疑資料的正確性，經歷過一年多的實務驗證，除了極少數的資訊正確性可疑（機率低於5％），多數的資料都是實際成交且具有參考價值的。脫離市場行情的原因有很多，太低：可能有屋況問題或屋主財務狀況不佳，抑或是親友間的買賣。太高：可能是建商整合土地（釘子戶）不得不出高價，也曾聽過建商為了推高行情故意高報。然而這都是少數，畢竟有意為之的還是會擔心受罰。
