房子該登記誰的名字？買房前必看的五大考量
夫妻或男女朋友買房，常遇到的最大問題之一就是：房子該登記在誰的名下？
其實沒有標準答案，但可以依照以下五個重點來思考：
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是否有 重購退稅需求
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貸款條件 誰比較好
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誰是 主要出資者
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家人意見與家庭關係
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持有戶數限制 與貸款規定
1. 是否有重購退稅需求
賣屋時需繳納土地增值稅，但若符合「重購自用住宅退稅」要件，在 兩年內一買一賣，即可申請退還部分或全部土地增值稅。
其中，最重要的條件就是：出售與重購的不動產必須登記在同一人名下。
因此，如果未來可能出售舊屋，建議新屋就登記在同一人名下。
📌 補充：
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土地增值稅 的重購退稅必須同一人。
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房地合一稅（財產交易所得稅） 的重購退稅則可適用於配偶名下。
2. 貸款條件
若其中一方具備公教人員或百大企業等身份，通常可獲得銀行較好的房貸利率與成數。相反地，若一方有遲繳或信用不良紀錄，會影響貸款條件。
解決方式之一是：
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登記名義人（所有權人） 與 借款人（債務人） 可分開。
例如：太太是家庭主婦（無固定收入），先生任職台積電。則可將房子登記在太太名下，由先生作為貸款申請人或連帶保證人。
3. 主要出資者
若是情侶購屋共組家庭，誰出資較多，就可以將房屋登記在誰的名下。
若雙方各半出資，也能辦理 共同登記，持分比例可以協議（例如 1/2、1/2，或其他比例）。
⚠️ 但要注意：
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未婚情侶共同貸款，很多銀行會婉拒。
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夫妻共同貸款、共同持分 則不受限制。
4. 家人意見
實務上，年輕夫妻或情侶往往不太計較登記名義人是誰，但父母或長輩可能會有意見。這種「原生家庭的角力」常造成爭執。
建議：
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如果雙方都有出資 → 登記各半、共同負擔貸款。
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如果單方出資 → 直接登記在出資方名下，未來較不會爭議。
小提醒：
男方若有能力，也可以主動說服父母，將房屋大方登記在女方名下。很多時候，女方或岳父母想要的其實只是一份 安全感，這樣做反而有助於家庭關係。
5. 持有戶數限制
自 2022 年起，政府為抑制房價，規定自然人購置第三戶以上住宅時，其房貸成數上限僅為 三成。重點說明如下：
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夫妻戶數分開計算：每人前兩戶貸款最高可達五成，第三戶起則降為三成。
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共同持分計算方式：若夫妻各登記 1/2 持分且共同貸款，該房屋將分別佔用夫妻雙方各自的一戶額度。
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登記名義與貸款人不同：若產權登記於太太名下，但實際貸款人為先生，則該戶仍計入先生的貸款戶數限制。
📌 補充說明：若房地產已繳清貸款、不再有抵押權設定，則不列入戶數限制計算。
常見衝突：重購退稅 vs 首購優惠
實務上，重購退稅 與 首購貸款優惠 之間，常會出現衝突。
例如：
換屋族通常是先買新屋（裝修入住），再賣舊屋。這時候同一人名下會同時有兩戶。
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若要符合 土地增值稅重購退稅 → 必須登記在同一人名下。
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若要符合 首購房貸優惠 → 銀行會認定個人名下是否已有房產。
2025 年 9 月當時的貸款條件：
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首購利率：約 2.5%
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非首購利率：約 2.8%
因此，購屋人往往要在「節稅」與「省利息」之間做取捨。
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