房屋評定現值怎麼來的？如何查詢？

每次遇到第一次購屋的客戶，十之八九都會問：為甚麼要繳契稅？契稅如何計算？房屋評定現值又是怎麼來的？今天就來針對房屋評定現值做個簡單的分享。

房地買賣：相關費用

＊代書費收費標準：

                   

＊成屋簽約買、賣雙方應備文件：

＊預售屋簽約買、賣雙方應備文件：

＊買賣案件應負擔之費用如下：

🌸房地產買賣常見費用解析（竹北高鐵特區案例）

在買賣房屋的過程中，除了成交價款，買方與賣方都必須各自負擔一部分相關費用。以下整理常見項目，並以實際案例說明，讓您在購屋或售屋時能更清楚掌握整體支出。

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🌸常見額外費用參考

• 地震險、火險：依各保險公司規定（一般約 3,000–6,000 元）

• 銀行貸款開辦費：依各銀行規定（一般約 3,000–5,000 元）

• 貸款違約金：一般常見為 借款金額 × 1%

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🌸案例說明

• 地點：竹北高鐵特區

• 屋齡：3 年

• 市價：約 3,000 萬元

• 建物面積：主建物 + 陽台雨遮約 25 坪

• 貸款金額：2,400 萬元（設定金額＝貸款 × 1.2 = 2,880 萬元）

• 土地公告現值：約 300 萬元

• 土地申報地價：約 100 萬元

• 建物現值：約 150 萬元

• 權狀：土地權狀 1 張、建物權狀 2 張

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🌸買方應負擔費用

1. 契稅：1,500,000 × 6% ＝ 90,000 元

2. 印花稅：（3,000,000 + 1,500,000） ÷ 1,000 ＝ 4,500 元

3. 登記規費：（1,000,000 + 1,500,000 + 28,800,000） ÷ 1,000 ＝ 31,300 元

4. 代書費：23,500 元

5. 簽約潤筆費：1,000 元

6. 地震險、火險 + 銀行開辦費：約 7,000 元

7. 履約保證費：9,000 元

➡ 買方合計：約 166,300 元

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🌸賣方應負擔費用

1. 土地增值稅：依持有期間與公告現值調整幅度而定

2. 抵押權塗銷費：2,500 元

3. 簽約潤筆費：1,000 元

4. 履約保證費：9,000 元

5. 貸款違約金：若與銀行綁約，需依契約計算（本案無綁約，因此 免違約金）

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🌸小結

房地產交易中，不論買方或賣方，都需額外負擔不少費用。買方主要是稅規費與保險費，賣方則以土地增值稅與貸款相關費用為主。建議在簽約前，務必先釐清各項支出，避免交屋時才臨時增加預算壓力。

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沐桐地政士事務所 03-5338050

　　　　　　　　　　　　　


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如何申報房地合一稅：重購退稅

 新制房地合一，若個人買賣自住房地，並於自住房地辦竣戶籍登記，且自住房地出售前1年無出租或供營業使用，無論是先買後賣，或是先賣後買，以登記完成日為準一買一賣在2年內，均可申請適用重購退稅優惠，需要特別留意的是，重購的新房地於5年內需供自住使用，不得出售、出租、設立營登，或者把戶籍遷出，否則退稅的金額要補繳回去唷！

一、先買後賣

先依照 如何申報財產交易所得稅：房地合一 2.0 計算出售房地應繳納的房地合一稅之後，在申報書第二頁的附表五填上重購與出售房屋土地的相關資訊，範例如圖片，如果房屋土地有分別的價格，那就填在相對應的欄位，如果沒有拆分價格那就直接填在合計就可以。

A、倘若重購總價高於出售總價，也就是以小換大，那麼扣抵稅額(3)就會等於出售自住房屋土地應納稅額(AF)。舉例：房地合一稅應納稅額為100萬，重購房地總價為2000萬，出售房地總價為1500萬，那麼可扣抵稅額即為100萬，這次申報就不需要繳稅，切記還是需要申報只是扣抵後稅額為零！　

B、倘若重購房地價格低於出售房地總價，也就是以大換小，那麼扣抵稅額(3)會等於出售自住房屋土地應納稅額(AF)×重購總價÷出售總價。舉例：應納稅額為100萬，重購房地總價為1500萬，出售房地總價為2000萬，那麼可扣抵稅額即為100×1500÷2000=75萬，這次申報就只需要繳納100-75=25萬的房地合一稅。

個人房屋土地交易所得稅申報稅額繳款書(自行繳納25G)
個人房屋土地交易所得稅自動補報繳稅繳款書(25H)

二、先賣後買

房地合一稅要在出售房地登記完成日30天內向國稅局繳稅申報，先用 如何申報財產交易所得稅：房地合一 2.0 繳稅申報，等重購房地登記完成後並遷入本人或配偶戶籍，再另寫申請書向國稅局申請退稅，此類型的退稅案件大概需要3至4個月才能審核完畢，國稅局會以公文通知領取退稅支票。 房地合一稅重購退稅申請書 填寫的方式大同小異，詳見範例。

需要檢附給國稅局的資料：
出售與重購房地的契約書影本（私契） 
出售與重購房地的所有權狀影本或者謄本 
出售與重購房地買賣收付價款證明（履保明細或匯款單）
出售與重購房地的戶籍謄本或戶口名簿

先賣後買案件須另檢附已繳納房地合一稅單正本

　　　財產交易所得稅：申報懶人包Ｑ＆Ａ
　　　如何申報財產交易所得稅：標準核定
　　　如何申報財產交易所得稅：核實申報
　　　如何申報財產交易所得稅：核實申報（房地分價）
　　　如何申報財產交易所得稅：重購退稅
　　　如何申報財產交易所得稅：財產交易損失
　　　如何申報財產交易所得稅：房地合一
　　　如何申報財產交易所得稅：預售屋房地合一

如何申報房地合一稅：預售屋

房地合一稅申報書.doc
房地合一稅申報書.pdf

填入個人資料後在交易房屋土地情形勾選：一般案件、預售屋及其坐落基地、身分勾居住者、國籍中華民國。右上角紅框的交易日期需要填上買、賣雙方預售屋讓渡契約上的簽約日期；中間紅框的取得日期則是賣方與建商的預售契約書簽約日期。左邊藍框填入預售屋的座落基地地段地號以及建案名稱棟別與樓層。持有期間用交易日期減掉取得日期。成交價額填上買、賣雙方預售讓渡契約的價格。接下來直接先翻第二頁填寫成本與費用。

預售屋常常會拆房屋與土地兩本合約書，會有分別的價格，填入之後加起來填在小計，這就是賣方與建商之間的原始合約價格，並填入右邊ZA1。由於預售屋的買賣沒有附表二的相關費用，所以小計ZA2為零。ZA1+ZA2得到成本ZA。

費用ZB部分，房地合一稅2.0規定為已付價款+獲利價差的3%（上限30萬），或者採用列舉的方式，以下是範例：若已付價款+獲利價差為1500萬，1500萬×3% = 45萬   但是規定上限為30萬，所以費用只能扣30萬。但若賣方有支付4%的仲介服務費60萬且有發票，就可以依照實際的支出60萬列舉扣除。如果已付價款+獲利價差為500萬，500萬×3% = 15萬，那麼就只能扣除15萬而不是扣30萬，同理若有付4%的仲介服務費24萬，就可以依照實際的支出扣除24萬的費用。

👉👉預售屋讓渡買賣流程應注意事項

計算出成本ZA與ZB後，回到第一頁填入成交總價AA，扣除成本ZA與費用ZB，會得到所得額GI，由於預售屋沒有土地漲價總數額，可以直接再填入GL。最後判斷稅率，持有期間兩年內稅率45%、持有兩年以上五年以下35%、持有五年以上20%。課稅所得GL×稅率＝應納稅額AF，預售屋沒有辦法重購，於是再直接填入AH，就可以完成申報書的填寫。最後要在第二頁的左下方納稅義務人處簽名或蓋章，接下來就可以到下述網址列印稅單並繳稅。

個人房屋土地交易所得稅申報稅額繳款書(自行繳納25G)
個人房屋土地交易所得稅自動補報繳稅繳款書(25H)

若在30日的期限內申報繳稅，可以用上述網址25G來列印稅單，若已經超過申報期限就需要用25H來補申報，25H在繳納稅款時收款銀行會加計延遲利息。在上述國稅局網站填入相關資訊後列印稅單並持單繳稅，檢附相關文件後親送或郵寄給戶籍所在地的國稅局，即可完成申報。

🌟申報應附文件：

1. 房地合一稅申報書
2. 買入及賣出時的買賣契約書影本：證明買價與賣價。
3. 相關單據：仲介費、換約費....等單據。
4. 繳納房地合一稅的稅單（稅額為零則免附）。
5. 買入及賣出時的匯款明細或履約保證明細。

延伸閱讀：

　　　財產交易所得稅：申報懶人包Ｑ＆Ａ
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　　　如何申報財產交易所得稅：核實申報
　　　如何申報財產交易所得稅：核實申報（房地分價）
　　　如何申報財產交易所得稅：重購退稅
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　　　如何申報財產交易所得稅：房地合一
　　　如何申報財產交易所得稅：預售屋房地合一

預售屋讓渡買賣流程應注意事項

一般民眾在房地產市場上是屬於資訊落後者，預售屋好的棟別、樓層，往往都被建商或代銷業者的親友、VIP、長期配合的投資客給買走，若想要買到自己理想的棟別與樓層，就需要在市場上尋找願意出讓的預售屋賣方，進行預售屋權利讓渡（簽約買賣）的手續。

房子該登記誰的名字？

房子該登記誰的名字？買房前必看的五大考量

夫妻或男女朋友買房，常遇到的最大問題之一就是：房子該登記在誰的名下？
其實沒有標準答案，但可以依照以下五個重點來思考：

1. 是否有 重購退稅需求

2. 貸款條件 誰比較好

3. 誰是 主要出資者

4. 家人意見與家庭關係

5. 持有戶數限制 與貸款規定

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1. 是否有重購退稅需求

賣屋時需繳納土地增值稅，但若符合「重購自用住宅退稅」要件，在 兩年內一買一賣，即可申請退還部分或全部土地增值稅。

其中，最重要的條件就是：出售與重購的不動產必須登記在同一人名下。
因此，如果未來可能出售舊屋，建議新屋就登記在同一人名下。

📌 補充：

• 土地增值稅 的重購退稅必須同一人。

• 房地合一稅（財產交易所得稅） 的重購退稅則可適用於配偶名下。

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2. 貸款條件

若其中一方具備公教人員或百大企業等身份，通常可獲得銀行較好的房貸利率與成數。相反地，若一方有遲繳或信用不良紀錄，會影響貸款條件。

解決方式之一是：

• 登記名義人（所有權人） 與 借款人（債務人） 可分開。
  例如：太太是家庭主婦（無固定收入），先生任職台積電。則可將房子登記在太太名下，由先生作為貸款申請人或連帶保證人。

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3. 主要出資者

若是情侶購屋共組家庭，誰出資較多，就可以將房屋登記在誰的名下。
若雙方各半出資，也能辦理 共同登記，持分比例可以協議（例如 1/2、1/2，或其他比例）。

⚠️ 但要注意：

• 未婚情侶共同貸款，很多銀行會婉拒。

• 夫妻共同貸款、共同持分 則不受限制。

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4. 家人意見

實務上，年輕夫妻或情侶往往不太計較登記名義人是誰，但父母或長輩可能會有意見。這種「原生家庭的角力」常造成爭執。

建議：

• 如果雙方都有出資 → 登記各半、共同負擔貸款。

• 如果單方出資 → 直接登記在出資方名下，未來較不會爭議。

小提醒：
男方若有能力，也可以主動說服父母，將房屋大方登記在女方名下。很多時候，女方或岳父母想要的其實只是一份 安全感，這樣做反而有助於家庭關係。

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5. 持有戶數限制

自 2022 年起，政府為抑制房價，規定自然人購置第三戶以上住宅時，其房貸成數上限僅為 三成。重點說明如下：

• 夫妻戶數分開計算：每人前兩戶貸款最高可達五成，第三戶起則降為三成。

• 共同持分計算方式：若夫妻各登記 1/2 持分且共同貸款，該房屋將分別佔用夫妻雙方各自的一戶額度。

• 登記名義與貸款人不同：若產權登記於太太名下，但實際貸款人為先生，則該戶仍計入先生的貸款戶數限制。

📌 補充說明：若房地產已繳清貸款、不再有抵押權設定，則不列入戶數限制計算。

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常見衝突：重購退稅 vs 首購優惠

實務上，重購退稅 與 首購貸款優惠 之間，常會出現衝突。

例如：

換屋族通常是先買新屋（裝修入住），再賣舊屋。這時候同一人名下會同時有兩戶。

• 若要符合 土地增值稅重購退稅 → 必須登記在同一人名下。

• 若要符合 首購房貸優惠 → 銀行會認定個人名下是否已有房產。

2025 年 9 月當時的貸款條件：

• 首購利率：約 2.5%

• 非首購利率：約 2.8%

因此，購屋人往往要在「節稅」與「省利息」之間做取捨。

延伸閱讀：
親愛的，房子該買誰的名字？　徐立杰／今周刊

如何申報財產交易所得稅：預售屋買賣

本文為111年7月1日前出售預售屋的財交稅申報方式，現在若出售預售屋，需要在簽約後30天內向國稅局申報房地合一稅 　如何申報財產交易所得稅：房地合一 2.0 預售屋

如何挑選預售屋的棟別與樓層？

新竹昌益建設在2016年12月推出新案『世紀忠孝』，一如預期地很快完銷，每次遇到熱銷案，考慮是否購買的時間往往只有半小時，除了對周遭環境事先場堪，平常就要建立選屋的基本認知，在銷售案場才能快速做正確的決策。

下述的選房意見，不適用於所有人，但起碼會符合大多數人的偏好。

預售屋賣方不得向買方收取『水、電、瓦斯管線費』

預售屋買賣關於水電瓦斯管線費用的整理
103/2/27 以前，水、電、瓦斯內外管費建商都可以跟買方另收
103/2/27-109/1/13  只有瓦斯外管費建商可以跟買方另收
109/1/13 之後  什麼管都不行收...

103年舊法規
110年新法規

淺談變更格局

 

許多人買預售屋喜歡變更格局，有把兩間臥房打通成帝王般的空間，
也有將房間改為更衣室，或把房間改為和室或開放式書房，
但倘若您未來有轉售的計畫，請相信『原始格局就是最好的選擇』。

實務上第一線的房仲最害怕客變的案子 （客變：客戶變更格局），
因為客變後的使用需求往往是原屋主的使用需求，
並不代表符合市場的買方需求，我們來看下列的例子。

這個客變案例把主臥變更為開放空間，新買方做一道裝潢牆就可以格回一個房間，
是還可以接受的客變方式，但是把兩間臥房改為一個大房間+小更衣間
中間的牆面還是用磚牆，若要恢復成正常兩房，勢必會動到泥作與地磚，

一般買方都會放棄。更何況，和室旁邊的衛浴開門正對大門，
這樣的格局改法真是匪夷所思，一般來說最能夠被接受的客變，

就是4房改3房+開放式書房，可以讓客廳的視覺穿透性更好。

改格局這件事情 就如同髮型設計師要你燙頭髮一樣，
多是室內設計師為了創造需求搞出來的花招，
預售屋客變需要費用，而後若找同設計師施工，
則費用可以折抵，說穿了只是為綁住客戶，
同時創造更高的裝潢費用...而以土木結構的角度來看，

移走一面牆究竟會有何影響，我們可以看看下圖：

一般來說隔間牆（尤其是磚牆、輕隔間）
在設計上都是不承載，簡單來說就是移走一面牆，
房子也不會倒，但是我們來思考一個問題
『這是屬於結構不連續，是結構上的弱面』
我們回想921大地震時，是不是有很多大樓的一樓整層不見
原因在於一樓常常是店面，使用了很多落地窗（玻璃）
相較於同一位置的正樓上住家，則是正常的牆面，
原本承受最多載重的底層，反而比二樓的建物還要『弱』
地震一來，就會從最弱的那一層破壞。
拉回到一般住家，雖然移動牆面不會有立即性的影響
但是結構上的不連續在小地震來的時候，造成應力集中
鋼筋混凝土在該位置會容易產生裂縫，如果位置是在衛浴附近
裂縫就會有滲漏水的風險。
如果遇到921這種毀滅性的天災，你這一戶『弱面』
成為開始破壞（倒塌）的機率就會比其他戶大的多。

 看到這，您還想要客變嗎?