如何申報財產交易所得稅：核實申報

根據財政部說明，依《所得稅法施行細則》第17條之2第1項規定，個人出售房屋，如能提出交易當時之成交價格及相關成本費用的證明文件，其財產交易所得應採核實認定方式計算。此類財產交易所得不會自動匯入網路報稅系統，須由納稅義務人手動新增填報。

一、網路報稅操作流程

進入報稅軟體的「填寫所得」頁籤，選擇「所得種類」和「所得格式」分別為：

　　財產交易所得（房屋－自行列舉必要費用及成本）

　　房屋財產交易所得（自行列舉必要費用及成本）

操作步驟如下：

1. 選擇所有權人姓名。

2. 填入房地坐落地址及收入總額（即買賣契約書所載之成交總價）。

3. 稅籍編號可由契稅繳款書上查得，亦可不填。

4. 勾選「房地價格是否劃分：否」，收入總額填寫契約書總價。

5. 點選「修改房屋／土地現值」，輸入：

   • 房屋評定現值：參考建築改良物所有權移轉契約書

   • 土地公告現值：參考土地所有權買賣移轉契約書

二、填列成本與必要費用

點選「輸入必要的費用及成本」欄位，逐項填入：

• 原始取得成本：購買房地之成交價

• 其他費用（須有憑證）：

  • 契稅

  • 土地增值稅（出售的時候）

  • 印花稅、代書費、規費

  • 仲介費、搬家費、清潔費...等
    
    

⚠️ 因為是用「房地價格沒有劃分」的方式申報，出售土地所繳納的土地增值稅可列為必要費用，但若採「房地價格有劃分」的方式申報，只計算房屋價格的狀況下，土地增值稅就不可列為必要費用。

三、實例說明：新竹市某華廈

• 買賣契約總價：20,000,000萬元（含土地與建物）

• 房屋評定現值：1,000,000元

• 土地公告現值：3,000,000元

• 成本與費用合計：10,578,000元

計算公式如下：

財產交易所得 = (20,000,000 - 10,578,000) × 1,000,000 ÷ (1,000,000 + 3,000,000)

                         = 2,355,500元

此公式即為：(售價－成本與費用) × 房屋現值 ÷ (土地現值 + 房屋現值)
用以分攤建物與土地價值比例，因舊制財產交易所得僅針對建物課稅。

完成後，點選「＋新增」，即會於所得資料中新增該筆「財產交易所得」。

四、核實認定與標準核定差異

若無法提出取得成本者，須改以「標準核定方式」申報：

財產交易所得 = 房屋現值 × 核定標準率

以本案為例，若選擇新竹市113年標準核定率32%：

1,000,000 × 32% = 32,000元

與核實認定方式的2,355,500元相比，差距超過近十倍，顯示列舉成本方式對納稅人稅負影響重大。

五、報稅完成後應備文件

申報後須郵寄下列影本至國稅局：

1. 列舉之費用與成本相關單據（契稅、土增稅、印花稅、代書費、規費、仲介費發票等）

2. 購入與出售時的買賣契約書影本（私契）

3. 購入與出售時的土地與建物所有權移轉契約書影本（公契）

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若您不確定適用制度、計算方式或文件準備方向，建議諮詢沐桐地政士或稅務顧問，以確保申報正確、合法節稅。

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