2025/06/08

沐桐地政士聯合事務所

＊房地買賣

＊知識
親屬間的過戶：做買賣、做贈與有何差別？
親屬間的過戶：實際案例
親屬間的過戶：實際案例２
房子該登記誰的名字？
除了夫妻贈與，還有更好的保全辦法？

＊財產交易所得稅申報

財產交易所得稅：申報懶人包Ｑ＆Ａ
如何申報財產交易所得稅：標準核定
如何申報財產交易所得稅：核實申報
如何申報財產交易所得稅：核實申報（房地分價）
如何申報財產交易所得稅：重購退稅
如何申報財產交易所得稅：財產交易損失
如何申報財產交易所得稅：房地合一
如何申報財產交易所得稅：預售屋房地合一

＊稅務相關

如何計算土地增值稅
舊制：售屋財產交易所得

＊成交行情

買賣房地產該如何查詢行情
如何看懂實價登錄：建坪單價
如何看懂實價登錄：特定社區行情
如何看懂實價登錄：實戰演練

2024年5月，在新竹油桐花盛開的季節，我們幾位理念相同的地政夥伴，成立了沐桐地政士聯合事務所。走過桃竹苗最大代書事務所的歷練，我們始終堅持誠信與專業，無懼風雨，只為守護每一筆交易的安心。 櫛風沐雨，與眾不桐，我們是沐桐。

新竹市光華東一街40號　　電話：03-5338050

代書

賴建霖 0932-321-710 分機30

劉昱君 0919-945-124 分機33

王淨榆 0921-358-575 分機38

助理

李依潔分機31

田英倩分機32

陳　昕分機34

劉桂茹分機39

范嘉妤分機36

2025/06/07

如何辦理汽機車繼承過戶

一、基本說明

★繼承人未於被繼承人死亡後1年內辦理異動登記，公路監理機關應逕行註銷該車輛牌照。

車輛如欲繼續使用，繼承人應在車主死亡後１年內至監理機關辦理過戶登記，否則牌照將被註銷。經報廢或註銷之車輛若仍行駛或停放在公共水陸道路經查獲者，稅捐機關除責令補稅外，另裁處２倍罰鍰，且汽車牌照遭註銷後仍繼續行駛，依「道路交通管理處罰條例」第１２條規定處罰鍰，並扣繳牌照禁止其行駛。

二、辦理前需準備的文件

１．遺產稅免（完）稅證明書正本、法院拋棄繼承准予備查公文(若有繼承人拋棄)

２．繼承證明（遺產分割協議書／家族會議決議書／法院認證書　擇一）

３．被繼承人之除戶謄本正本一份或死亡證明正本、全體繼承人現戶戶籍謄本正本

４．行車執照正本（若遺失可於監理單位申請補發）

５．新領牌登記書正本（機車免）（若遺失可於監理單位申請補發）

６．以新車主名義先行投保之強制汽車責任保險證或電子式保險證（保險有效期間需３０日以上）

７．新車主的雙證件正本、印章

✅ 小提醒：若為代理人去辦理，需要多準備代理人雙證件正本、印章

▲遺產稅免（完）稅證明書

三、辦理流程

１．服務台填寫過戶登記書

２．汽車出廠滿１０年以上、機車出廠滿５年以上，需先至監理單位檢驗室辦理臨時檢驗

３．驗車合格後，至異動窗口辦理繼承過戶手續

４．汽機車過戶費用（汽車２００元、機車１５０元、拖車使用證２００元）

５．如有積欠交通違規罰款及牌照稅、燃料費等應先結清

６．自用小貨車另依相關規定辦理

✅ 小提醒：可先致電至監理所，提供車牌號碼給承辦，確認有無特殊狀況

四、相關連結

🔍全國各監理機關位置

🔍家族會議協議書

2024/10/30

房地買賣：相關費用

＊代書費收費標準：

＊成屋簽約買、賣雙方應備文件：

＊預售屋簽約買、賣雙方應備文件：

＊買賣案件應負擔之費用如下：

＊備註：

地震險火險：依各保險公司而定（一般約3000-6000）
銀行貸款開辦費：依各銀行而定（一般約2000-4000）
貸款違約金：一般常見為設定金額×１％

＊範例：
以竹北高鐵特區一物件為例：屋齡三年、市價約3000萬、主建物+陽台雨遮約25坪、貸款2400萬（設定金額為貸款×1.2＝2880萬）、土地公告現值約為300萬、土地申報地價為100萬、建物現值約為150萬。土地權狀1張、建物權狀2張。

＊買方應負擔費用：
1. 契稅：1,500,000×6％ = 90,000元
2. 印花稅：（3,000,000+1,500,000）/1000 = 4,500元

3. 登記規費：（1,000,000+1,500,000+28,800,000）/1000 = 31,300 元
4. 代書費：23,500元
5. 簽約潤筆費：1,000元
6. 地震險、火險+銀行開辦費：約略7,000元。
　　　　　　　　　　　　　　總計：157,300元

＊賣方應負擔費用：
1. 土地增值稅：依持有期間與公告現值調漲程度而有所不同
2. 抵押權塗銷費：2,500元
3. 簽約潤筆費：1,000元
4. 貸款違約金：因本案沒有和銀行綁約因此沒有違約金。

　　　　　　　　　　　　　

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房地買賣：常見問題 Q&A

Ｑ１代書是買方還是賣方找？
沒有一定，由買、賣雙方談定即可。需注意是否為合法執業地政士，並核對身分，坊間常有登記助理員頂替合法地政士執行業務，不可不慎。近年來也有買、賣雙方各自聘用代書的雙代書制度，雖然會多花一筆費用，但也是個安全有保障的方案。查詢代書開業資訊：地政士資訊系統

Ｑ２代書費由誰負擔？
沒有一定，由買、賣雙方談定即可。北部多為買方全額負擔；中南部常有買賣雙方各半的約定。談定買賣價格前請務必確認代書費、相關稅費、規費由誰負擔。

Ｑ３代書費多少錢？
代書收費以權狀張數為計算標準，一般常見1張土地+1張建物，或1張土地+2張建物。

Ｑ４稅費、規費由誰負擔？

依照一般的買賣習慣，賣方需負擔土地增值稅、塗銷費、履保費、潤筆費；買方需負擔代書費、登記規費、設定規費、契稅、印花稅、履保費、潤筆費。若買賣雙方另有議定買清、賣清（實拿）則依其約定。

Ｑ５簽約需要準備哪些東西？
賣方應準備身分證、印鑑章、權狀、印鑑證明（用途：不動產登記，可後補）。買方應準備身分證、便章。

Ｑ６可以約晚上或假日簽約嗎，簽約地點在哪邊？
事先預約，代書可以配合晚上或假日簽約。地點以事務所為主：新竹市光華東一街40號，若簽約地點需約在房屋現場，只要現場有桌椅也可以配合到場簽約。

Ｑ７履約保證是什麼？一定要做履約保證嗎？
履約保證是將買賣雙方的價款，都交由公正的第三方（銀行）保管，倘若買賣過程中有產權爭議，可以確保買方能拿回價金、賣方能拿到尾款。關於履約保證的相關說明可參考：
安新建經履約保證說明　　

合泰建經履約保證說明　　

僑馥建經履約保證說明
履約保證雖然要支付總價款萬分之六的履保費（買賣雙方各半），卻能規避交易風險。若買賣雙方是熟識的朋友或親人，才會考慮不做履約保證。

Ｑ８已跟對方談好價格，是不是應該要收付定金？
在簽訂正式的買賣契約之前，買、賣雙方都有可能反悔，未避免屋主反悔不賣或者買方藉故不買，可在談定價格時候收定金，並約定好簽約時間，倘若有一方違約則可憑定金收據來請求違約金。定金收據要載明買賣雙方資料、買賣標的、成交價格、定金金額、其他約定事項可備註會留下哪些附贈物：如冰箱、洗衣機、床櫃組．．．等。　定金收據範本

Ｑ９代書服務的區域有哪些？
服務的區域以新竹、竹北、竹東為主，新竹縣市、苗栗縣市、桃園縣市也能配合客戶的需求，若有房地產買賣、贈與過戶需求，歡迎您推薦給親友。

沐桐地政士聯合事務所

03-5338050 新竹市光華東一街40號

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2024/10/25

舊制：售屋的財產交易所得

Ｑ１：如何判斷新制房地合一稅還是舊制財產交易所得？
若房地為105年1月1日以後登記完成，在出售時就適用新制房地合一稅，必須在買賣移轉登記完成後30天內，向戶籍所在地國稅局申報繳納房地合一稅。若房地為繼承、配偶贈與取得，則以原所有權人取得登記完成日判斷是否為房地合一稅課稅範圍。舉例：小明於103年5月20日購入房地，並於105年3月1日配偶贈與給太太小花，而後小花於111年8月5日出售該房地，則小花本次出售房屋取得時間基準點就以103年5月20日為準，適用舊制財產交易所得稅，於112年5月申報個人綜合時手動新增財產交易所得。

Ｑ２：已申報繳納房地合一稅後，還需要申報舊制財產交易所得嗎？
不需要。

Ｑ３：何時需要申報舊制財產交易所得？
若非屬新制房地合一稅的課稅範圍，111年度出售房地，需在112年5月申報個人綜合所得稅時申報財產交易所得。這筆所得在網路報稅時不會自動帶入，需要自行新增。時間點認定是以登記完成日為準，舉例說明：111年12月1日簽定買賣合約，房屋在112年1月10日登記完成，則視為112年度的所得，需在113年5月申報。登記完成日可以從權狀或謄本上找到（登記日期），但是賣方通常不會留存已售出的房地謄本或權狀影本，若要知道確切的登記完成日期，可以詢問當時的承辦代書，或者到地政事務所調閱已出售房地的謄本。

Ｑ４：該用哪一種方式申報財產交易所得？
舊制財產交易所得分標準核定（無法證明取得成本者）及核實申報（可以證明取得成本者）。105/1/1開始則有新制房地合一稅。依所得稅法施行細則第17條之2第1項規定，個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依法核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依該部核定標準核定之。也就是說以核實申報為主，若無法證明取得成本就可以用標準核定。101年8月政府開始實價登錄，所有買賣價格資訊都有完整的紀錄，因此國稅局非常容易掌握賣方的購入成本價，倘若在101年8月後購入的案件就會建議採用核實申報。另外，若為98年以後向建商購買預售屋者，建商因為有申報營業稅需要將售價造冊送交國稅局備查，出售時也會建議採用核實申報。簡言之，出售房地若為101年8月以前取得，可用標準核定先申報；101年8月至104年12月31日間取得的房地須以核實申報、105年1月1日後取得的房地，出售時就適用新制房地合一稅。　　　

Ｑ５：何時需要申報財產交易所得？
若適用財產交易所得稅舊制，無論能否提出當時的成本證明，都要於售屋登記完成日的隔年５月，申報所得稅時一併申報財產交易所得，這筆所得並不會自動匯入，需要自行手動新增。例如：111年11月1日出售房地於111年12月5日登記完成，需於112年5月申報。若適用新制房地合一稅，則需於出售房地登記完成之日起30日內向戶籍所在地的國稅局申報，以上例就必須在112年1月4日之前申報完成，否則會將有怠報的罰金。

Ｑ６：財產交易所得稅有何節稅方法？
倘若賣屋是賠售，可以申報財產交易損失，若當年度有其他財產交易所得，售屋損失可以抵扣售屋所得，但不可抵扣其他個人薪資、證券股利、銀行利息...等其他所得。若符合以小換大且自住的重購要件，則能申請重購退（抵）稅。核實申報可以提出相關單據列舉扣除，例如：公證費、契稅、印花稅、地政規費、代書費、外管費、土增稅、仲介費、清潔費、搬運費、廣告費、修繕費...等。而最具爭議的裝修費用是否能列入扣除額，需承辦稅務員個別認定。國稅局較能接受扣除的解釋法令如下：取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能，而非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。取得房屋所有權後，在出售前所繳納的房屋稅、地價稅、管理費、金融機構借款利息...等，都是屬於使用期間的相對代價，不得列為成本或費用減除。（財政部83年2月8日台財稅第831583118號函）

Ｑ７：可以先用最簡單的標準認定（無法證明取得成本者）來申報嗎？
申報舊制財產交易所得需以核實申報為主，倘若你手邊有取得成本的合約書，卻技巧性選擇標準核定申報，未來很有可能收到國稅局補稅公文。特別是98年後向建商購買預售屋或101年8月實價登錄後購買的房地，幾乎都逃不掉被國稅局發函需以實際成交金額（核實申報）補稅的命運。下圖為國稅局補稅公文，出售房地後3-5年內都有機會收到。

Ｑ８：個人出售房屋，舊制財產交易所得年度如何認定？
個人出售已登記所有權之房屋，其財產交易所得歸屬年度之認定，以房屋所有權移轉登記日所屬年度為準。個人興建房屋於辦理建物總登記（所有權第一次登記）前出售，財產交易所得歸屬年度，則以房屋起造人變更日所屬年度為準。（財政部73年5月28日台財稅第53875號函）資料來源：財政部國稅局

Ｑ９：舊制財產交易所得能像新制一樣有自住六年４００萬的扣除額嗎？
舊制財產交易所得無自住房地４００萬的扣除額。

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