2025/06/08

沐桐地政士聯合事務所


＊房地買賣


＊財產交易所得稅申報


＊稅務相關

如何計算土地增值稅
舊制：售屋財產交易所得

＊成交行情
買賣房地產該如何查詢行情
如何看懂實價登錄：建坪單價
如何看懂實價登錄：特定社區行情
如何看懂實價登錄：實戰演練

2024年5月 · 新竹，油桐花盛開之際，一群在代書業界深耕多年的夥伴，共同成立了沐桐地政士聯合事務所。我們過去曾在桃竹苗最大的代書事務所歷練，讓我們深刻體會到，唯有專業與用心，才能在風雨中屹立不搖。「櫛風沐雨，與眾不桐」，我們是沐桐，一個在風雨中共同成長、堅守初心的團隊。

新竹市光華東一街40號　　電話：03-5338050


代書

賴建霖 0932-321-710 分機30
劉昱君 0919-945-124 分機33
王淨榆 0921-358-575 分機38

助理

李依潔 分機31
田英倩 分機32
陳　昕 分機34
劉桂茹 分機39
范嘉妤 分機36

沒有留言:

2025/06/07

如何辦理汽機車繼承過戶

 一、基本說明

★繼承人未於被繼承人死亡後1年內辦理異動登記，公路監理機關應逕行註銷該車輛牌照。

車輛如欲繼續使用，繼承人應在車主死亡後１年內至監理機關辦理過戶登記，否則牌照將被註銷。經報廢或註銷之車輛若仍行駛或停放在公共水陸道路經查獲者，稅捐機關除責令補稅外，另裁處２倍罰鍰，且汽車牌照遭註銷後仍繼續行駛，依「道路交通管理處罰條例」第１２條規定處罰鍰，並扣繳牌照禁止其行駛。


二、辦理前需準備的文件

１．遺產稅免（完）稅證明書正本、法院拋棄繼承准予備查公文(若有繼承人拋棄)

２．繼承證明（遺產分割協議書／家族會議決議書／法院認證書　擇一）

３．被繼承人之除戶謄本正本一份或死亡證明正本、全體繼承人現戶戶籍謄本正本

４．行車執照正本（若遺失可於監理單位申請補發）

５．新領牌登記書正本（機車免）（若遺失可於監理單位申請補發）

６．以新車主名義先行投保之強制汽車責任保險證或電子式保險證（保險有效期間需３０日以上）

７．新車主的雙證件正本、印章

✅ 小提醒： 若為代理人去辦理，需要多準備代理人雙證件正本、印章


▲遺產稅免（完）稅證明書




















三、辦理流程

１．服務台填寫過戶登記書

２．汽車出廠滿１０年以上、機車出廠滿５年以上，需先至監理單位檢驗室辦理臨時檢驗

３．驗車合格後，至異動窗口辦理繼承過戶手續

４．汽機車過戶費用（汽車２００元、機車１５０元、拖車使用證２００元）

５．如有積欠交通違規罰款及牌照稅、燃料費等應先結清

６．自用小貨車另依相關規定辦理

✅ 小提醒：可先致電至監理所，提供車牌號碼給承辦，確認有無特殊狀況


四、相關連結

🔍全國各監理機關位置

🔍家族會議協議書






沒有留言:
Labels:

2024/10/30

房地買賣：相關費用

 ＊代書費收費標準：



＊成屋簽約買、賣雙方應備文件：



＊預售屋簽約買、賣雙方應備文件：


＊買賣案件應負擔之費用如下：


房地產買賣常見費用解析（竹北高鐵特區案例）

在買賣房屋的過程中，除了成交價款，買方與賣方都必須各自負擔一部分相關費用。以下整理常見項目，並以實際案例說明，讓您在購屋或售屋時能更清楚掌握整體支出。

常見額外費用參考

  • 地震險、火險：依各保險公司規定（一般約 3,000–6,000 元）

  • 銀行貸款開辦費：依各銀行規定（一般約 3,000–5,000 元）

  • 貸款違約金：一般常見為 借款金額 × 1%

案例說明

  • 地點：竹北高鐵特區

  • 屋齡：3 年

  • 市價：約 3,000 萬元

  • 建物面積：主建物 + 陽台雨遮約 25 坪

  • 貸款金額：2,400 萬元（設定金額＝貸款 × 1.2 = 2,880 萬元）

  • 土地公告現值：約 300 萬元

  • 土地申報地價：約 100 萬元

  • 建物現值：約 150 萬元

  • 權狀：土地權狀 1 張、建物權狀 2 張

買方應負擔費用

  1. 契稅：1,500,000 × 6% ＝ 90,000 元

  2. 印花稅：（3,000,000 + 1,500,000） ÷ 1,000 ＝ 4,500 元

  3. 登記規費：（1,000,000 + 1,500,000 + 28,800,000） ÷ 1,000 ＝ 31,300 元

  4. 代書費：23,500 元

  5. 簽約潤筆費：1,000 元

  6. 地震險、火險 + 銀行開辦費：約 7,000 元

  7. 履約保證費：9,000 元

➡ 買方合計：約 166,300 元

賣方應負擔費用

  1. 土地增值稅：依持有期間與公告現值調整幅度而定

  2. 抵押權塗銷費：2,500 元

  3. 簽約潤筆費：1,000 元

  4. 履約保證費：9,000 元

  5. 貸款違約金：若與銀行綁約，需依契約計算（本案無綁約，因此 免違約金）

小結

房地產交易中，不論買方或賣方，都需額外負擔不少費用。買方主要是稅規費與保險費，賣方則以土地增值稅與貸款相關費用為主。建議在簽約前，務必先釐清各項支出，避免交屋時才臨時增加預算壓力。


　　　　　　　　　　　　　


新竹竹北代書推薦



沒有留言:

房地買賣：常見問題 Q&A

房地產買賣常見問題 Q&A

在房地產買賣中，「代書」往往扮演重要角色，協助買賣雙方擬定買賣契約、計算稅費、辦理產權登記等繁瑣流程。不過，多數人對代書的服務範圍與費用常有疑問，以下整理常見問題，提供給您參考。

Ｑ１　代書是買方找還是賣方找？

沒有一定規定，由買賣雙方協議即可。務必確認所委任的代書是合法執業的地政士，並核對身分，避免由登記助理員冒名代辦的情形。

近年也有「雙代書制度」，即買賣雙方各自聘請代書。雖然需額外支出費用，但可增加交易安全性。👉 可透過 地政士資訊系統 查詢代書執業資訊。

Ｑ２　買賣代書費由誰負擔？

同樣沒有固定規定，由雙方協商。

  • 中、北部地區多為買方負擔

  • 南部地區則常見買賣雙方各半

建議在談定成交價前，務必先確認 代書費、稅費、規費 ...等相關費用由誰負擔。

Ｑ３　代書費多少錢？

代書收費通常依 權狀張數 計算：

  • 常見組合：1 張土地 + 1 張建物，或 1 張土地 + 2 張建物。
    具體收費依各事務所行情略有不同。

Ｑ４　稅費與規費由誰負擔？

一般買賣習慣如下：

  • 賣方：土地增值稅、塗銷費、履保費、簽約潤筆費

  • 買方：代書費、登記規費、設定規費、契稅、印花稅、履保費、簽約潤筆費

若雙方另有約定「買清」「賣清」（實拿價），則依契約為準。


Ｑ５　簽約需要準備什麼？

  • 賣方：身分證、印鑑章、權狀、印鑑證明（可後補，用途：不動產登記）

  • 買方：身分證、便章

Ｑ６　可以晚上或假日簽約嗎？地點在哪？

事先預約即可，代書能配合晚上或假日簽約。

  • 主要地點：事務所（新竹市光華東一街 40 號）

  • 其他地點：房屋現場或附近超商，只要備有桌椅也能到場協助簽約。

Ｑ７　什麼是履約保證？一定要做嗎？

履約保證是由 公正第三方（建經公司） 委託銀行保管買賣價金，確保：

  • 若產權有爭議，買方能取回價金

  • 賣方能安心收到尾款

常見履約保證機構：

履約保證需支付 總價款萬分之六的費用（買賣雙方各半），可大幅降低交易風險。若雙方為親友、彼此信任，才會考慮不做履保。

Ｑ８　談好價格後，要收付定金嗎？

在正式簽約前，雙方都有反悔風險。為避免爭議，建議：

  • 收取定金 並約定簽約日期

  • 若一方違約，可依定金收據主張違約金

定金收據內容應載明：

  • 雙方資料

  • 買賣標的

  • 成交價格

  • 定金金額

  • 附贈物（如冰箱、洗衣機、床組...等附贈設備）

👉 可參考「定金收據範本」。

Ｑ９　代書服務範圍有哪些地區？

主要服務地區：

  • 新竹縣市、苗栗縣市、桃園縣市

其他縣市亦可與承辦地政士討論，如有買賣、贈與或繼承過戶需求，歡迎推薦給親友。

結語

買房或賣房是一生中的大事，代書的協助能讓流程更安全、順利。建議您在挑選代書時，務必確認其合法執業資格，並事先釐清費用分擔，避免日後產生爭議。

沐桐地政士聯合事務所 
03-5338050 新竹市光華東一街40號







新竹竹北代書推薦
沒有留言:

2024/10/25

舊制：售屋的財產交易所得

 


Ｑ１：如何判斷新制房地合一稅還是舊制財產交易所得？
若房地為105年1月1日以後登記完成，在出售時就適用新制房地合一稅，必須在買賣移轉登記完成後30天內，向戶籍所在地國稅局申報繳納房地合一稅。若房地為繼承、配偶贈與取得，則以原所有權人取得登記完成日判斷是否為房地合一稅課稅範圍。舉例：小明於103年5月20日購入房地，並於105年3月1日配偶贈與給太太小花，而後小花於111年8月5日出售該房地，則小花本次出售房屋取得時間基準點就以103年5月20日為準，適用舊制財產交易所得稅，於112年5月申報個人綜合時手動新增財產交易所得。

Ｑ２：已申報繳納房地合一稅後，還需要申報舊制財產交易所得嗎？
不需要。

Ｑ３：何時需要申報舊制財產交易所得？
若非屬新制房地合一稅的課稅範圍，111年度出售房地，需在112年5月申報個人綜合所得稅時申報財產交易所得。這筆所得在網路報稅時不會自動帶入，需要自行新增。時間點認定是以登記完成日為準，舉例說明：111年12月1日簽定買賣合約，房屋在112年1月10日登記完成，則視為112年度的所得，需在113年5月申報。登記完成日可以從權狀或謄本上找到（登記日期），但是賣方通常不會留存已售出的房地謄本或權狀影本，若要知道確切的登記完成日期，可以詢問當時的承辦代書，或者到地政事務所調閱已出售房地的謄本。

Ｑ４：該用哪一種方式申報財產交易所得？
舊制財產交易所得分標準核定（無法證明取得成本者）及核實申報（可以證明取得成本者）。105/1/1開始則有新制房地合一稅。依所得稅法施行細則第17條之2第1項規定，個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依法核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依該部核定標準核定之。也就是說以核實申報為主，若無法證明取得成本就可以用標準核定。101年8月政府開始實價登錄，所有買賣價格資訊都有完整的紀錄，因此國稅局非常容易掌握賣方的購入成本價，倘若在101年8月後購入的案件就會建議採用核實申報。另外，若為98年以後向建商購買預售屋者，建商因為有申報營業稅需要將售價造冊送交國稅局備查，出售時也會建議採用核實申報。簡言之，出售房地若為101年8月以前取得，可用標準核定先申報；101年8月至104年12月31日間取得的房地須以核實申報、105年1月1日後取得的房地，出售時就適用新制房地合一稅。　　　

Ｑ５：何時需要申報財產交易所得？
若適用財產交易所得稅舊制，無論能否提出當時的成本證明，都要於售屋登記完成日的隔年５月，申報所得稅時一併申報財產交易所得，這筆所得並不會自動匯入，需要自行手動新增。例如：111年11月1日出售房地於111年12月5日登記完成，需於112年5月申報。若適用新制房地合一稅，則需於出售房地登記完成之日起30日內向戶籍所在地的國稅局申報，以上例就必須在112年1月4日之前申報完成，否則會將有怠報的罰金。

Ｑ６：財產交易所得稅有何節稅方法？
倘若賣屋是賠售，可以申報財產交易損失，若當年度有其他財產交易所得，售屋損失可以抵扣售屋所得，但不可抵扣其他個人薪資、證券股利、銀行利息...等其他所得。若符合以小換大且自住的重購要件，則能申請重購退（抵）稅。核實申報可以提出相關單據列舉扣除，例如：公證費、契稅、印花稅、地政規費、代書費、外管費、土增稅、仲介費、清潔費、搬運費、廣告費、修繕費...等。而最具爭議的裝修費用是否能列入扣除額，需承辦稅務員個別認定。國稅局較能接受扣除的解釋法令如下：取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能，而非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。取得房屋所有權後，在出售前所繳納的房屋稅、地價稅、管理費、金融機構借款利息...等，都是屬於使用期間的相對代價，不得列為成本或費用減除。（財政部83年2月8日台財稅第831583118號函）

Ｑ７：可以先用最簡單的標準認定（無法證明取得成本者）來申報嗎？
申報舊制財產交易所得需以核實申報為主，倘若你手邊有取得成本的合約書，卻技巧性選擇標準核定申報，未來很有可能收到國稅局補稅公文。特別是98年後向建商購買預售屋或101年8月實價登錄後購買的房地，幾乎都逃不掉被國稅局發函需以實際成交金額（核實申報）補稅的命運。下圖為國稅局補稅公文，出售房地後3-5年內都有機會收到。



Ｑ８：個人出售房屋，舊制財產交易所得年度如何認定？
個人出售已登記所有權之房屋，其財產交易所得歸屬年度之認定，以房屋所有權移轉登記日所屬年度為準。個人興建房屋於辦理建物總登記（所有權第一次登記）前出售，財產交易所得歸屬年度，則以房屋起造人變更日所屬年度為準。（財政部73年5月28日台財稅第53875號函）資料來源：財政部國稅局


Ｑ９：舊制財產交易所得能像新制一樣有自住六年４００萬的扣除額嗎？
舊制財產交易所得無自住房地４００萬的扣除額。



新竹竹北代書推薦
沒有留言:
Labels:

2024/10/18

取代印鑑證明的新制度：土地登記線上聲明

自109年3月起，內政部地政司推動 「線上聲明制度」，民眾辦理不動產登記時，無須再親自至地政事務所核對身分或戶政機關申請印鑑證明，改由線上操作並經承辦地政士驗證即可，省時、省力、省費用！

✅ 適用對象

  • 辦理不動產買賣、贈與、繼承等登記案件之登記義務人（如賣方、贈與人、共有分割人等）

  • 擁有自然人憑證與讀卡機的當事人

🌐 操作平台

📝 辦理步驟（共三步）

🔹步驟一：當事人線上聲明

  • 使用自然人憑證登入數位櫃台

  • 填寫土地建物標的、辦理事項、權利人、代理人姓名、聲明期限等資料

🔹步驟二：專業代理人驗證

  • 承辦地政士核對身分與不動產登記內容無誤後，驗證當事人聲明內容

🔹步驟三：送件登記

  • 由承辦地政士辦理不動產登記時，檢附線上聲明登錄表或聲明序號

  • 登記機關據此確認當事人真意，免附印鑑證明

💻 系統操作教學概要

  1. 安裝必要軟體：進入「數位櫃台」前，請先於下載專區安裝：

    • 客戶端簽章元件

    • HiCOS Client（卡片管理工具）

    • 安裝後請重新開機

  2. 登入系統：

    • 插入讀卡機與自然人憑證

    • 輸入憑證 Pincode，進入主頁面

  3. 開始線上聲明流程：

    • 選擇「線上聲明登錄 ➜ 登錄作業」

    • 閱讀聲明內容並同意

  4. 填寫聲明人與代理人資訊：

    • 聲明人資料

    • 代理人資料（承辦地政士），含開業字號（可至地政士系統查詢）

  5. 填寫土地／建物資訊：

    • 可參照不動產買賣契約書，拉選正確建號、地號及持分比例

  6. 填寫聲明事項：

    • 選擇登記事由（如買賣、贈與、繼承等）

    • 指明「取得權利人」為買方或受贈人

  7. 完成簽章與上傳：

    • 系統將產出 PDF 聲明登錄表

    • 最後輸入 Pincode 進行簽章，點選「完成登錄」

  8. 查詢登錄結果並回傳序號：

    • 登錄成功後，請至「查詢作業」確認

    • 將線上聲明序號回傳給代書，即可代替印鑑證明送件登記










📌 常見提醒

  • 務必完成簽章步驟（步驟七），僅預覽 PDF 而未完成簽章者，視為未完成登錄

  • 權利人（買方）與實際登記名義人可能不同，建議與承辦地政士確認

  • 可免臨櫃身分驗證或回戶籍地申請印鑑證明、節省時間與費用








沒有留言:
Labels:

如何辦理抵押權塗銷

一、基本說明

房屋貸款全部清償後，仍需向地政事務所辦理「抵押權塗銷登記」，塗銷完成後，抵押權即自不動產登記簿謄本上刪除。

二、辦理前準備

（一）向銀行申請清償證明

貸款全數清償後，需向原貸款銀行申請所謂「清償證明」，處理時間通常約需 3～5個工作天，清償證明可能包含下列文件（依銀行規定不同）：

  1. 抵押權塗銷同意書

  2. 他項權利證明書

  3. 原抵押權設定契約書（部分銀行不提供，不影響）

  4. 火險／地震險保單影本（部分銀行不提供，不影響）

✅ 小提醒： 若日後有火險／地震險退費需求，請先自行影印抵押權塗銷同意書留存。

三、向地政事務所申請塗銷

（一）申請方式

請攜帶文件前往任一縣市的地政事務所，抽取「簡易案件」號碼等候叫號。現場填寫登記申請書並繳交文件即可送件，整個流程約 10分鐘內完成送件，送件之後即可離開地政事務所，塗銷登記處理時間如下：

  • 同縣市辦理： 約1～2小時

  • 跨縣市辦理： 約1～2個工作天

📍 若有疑問可洽詢地政事務所現場服務櫃台。

（二）應備文件

本人親自辦理

  1. 本人身分證正本

  2. 身分證正反面影本

  3. 本人印章（便章）

  4. 抵押權塗銷同意書（通常為紅色）

  5. 他項權利證明書（通常為綠色）

委託代理人辦理

  1. 代理人身分證正本

  2. 代理人與權利人雙方之身分證正反面影本

  3. 代理人與權利人雙方印章（便章）

  4. 抵押權塗銷同意書（通常為紅色）

  5. 他項權利證明書（通常為綠色）



四、登記申請書填寫注意事項

  • 可至地政事務所服務櫃台參考範例填寫

  • 若為代理人辦理，備註欄（欄位9）需加註委託切結事項，可向服務台索取印章蓋章，避免當場手寫

  • （欄位２）原因發生日請填寫塗銷同意書底部所載日期

  • 電話欄務必填寫，塗銷登記完畢後地政事務所將以簡訊通知結案




五、火險／地震險退費建議

  • 火險、地震險為一年期保單，原保單無法轉移給新屋主，賣方可申請剩餘期間退費

  • 請於辦理塗銷前影印抵押權塗銷同意書備用

  • 可退金額依保費與剩餘期間而定，通常數百至一千多元不等，是否申請退費可視時間成本決定

六、特殊情況：抵押權人為自然人（非銀行）

若抵押權設定對象為自然人（如親友借款或錢莊），需由抵押權人自行開立塗銷同意書，內容格式不拘，並需檢附抵押權人印鑑證明。

沒有留言:
Labels:
訂閱： 文章 (Atom)