如何計算土地增值稅

無論是出售房地或贈與房地，都必須繳納土地增值稅。土地增值稅的納稅義務人為賣方或受贈人，建議您在房地過戶前先行調閱謄本試算土地增值稅，並評估後續合法節稅管道。土地登記謄本可到地政事務所申請，需要提供所有權人身分證字號，以及房地的建號、地號，也可以利用全國地政電子謄本系統線上調閱。

📍輸入相關資訊的秘訣：財政部試算土地增值稅網頁

1. 每年1月1日會調整土地公告現值，要確保是當年度謄本，才能算出正確的土增稅。
2. 每個月因為物價指數波動，土增稅也會略微浮動，正式金額須以稅單為主。
3. 若土地為不同年、月分次取得持分，需輸入不同年、月的物價指數與持分，分別計算土增稅之後再加總稅額。
4. 計算的單位都是元和平方公尺，無需換算成坪。

土地公告現值和土地面積可以在謄本標示部找到。前次移轉年期、原規定地價、移轉或設典範圍可以在謄本所有權部找到。消費者物價指數按財政部網頁上的連結可以查到（各年月為基期之消費者物價總指數－稅務專用）。若手邊沒有謄本的話，也可以拿出土地權狀，可以看到土地面積跟持分，再利用如何查詢土地公告現值與公告地價查詢今年的公告現值，以及購入當年度的公告現值當做前次移轉現值，也能算出土地增值稅。

• 前次移轉年期：94年10月
• 104年1月的公告現值：131300元/平方公尺
• 前次移轉現值或原規定地價：82955.8元/平方公尺
• 消費者物價指數：按財政部網頁上的連結可以查到，104年9月相對於94年10月的物價指數為111％
• 面積：5840.71平方公尺
• 移轉或設典範圍：24/10000

把相關的資訊輸入財政部的網頁，試算出土地增值稅為：
自用稅率：54985元
一般稅率：109970元

網頁下面的計算公式有興趣的可以看一下，若只想知道土增稅多少則可以無視。

＠在下述的計算式裡面的第四項：土地漲價總數額，將是計算新制房地合一稅非常重要的一個數值。

📍關於土地增值稅的節稅方法：

土地增值稅最理想的節稅方法就是自用住宅重購退稅（以小換大），然而重購退稅要符合許多要件，且退稅後若重購的房地五年內移轉或改變用途（設營業登記或出租），則退回的土增稅需要補繳回國庫。

延伸閱讀：房地買賣的重購退稅

📍土地增值稅適用重購退稅要件：

1. 先購後售案件，於重購土地時，已持有出售土地且供自用住宅使用
2. 出售土地於出售前1年內未曾供營業或出租使用
3. 重購都市土地面積未超過300平方公尺，非都市土地面積未超過700平方公尺
4. 出售及新購土地之地上建物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有（辦竣戶籍登記）
5. 原出售與新購土地所有權人同屬一人。
6. 新購土地地價＞原出售土地地價-原繳納土地增值稅。
7. 一買一賣在兩年內。

📍適用一生一次自用住宅用地優惠稅率要件：

1. 自用住宅建築完成未滿1年者，其評定房屋現值須達所占基地公告土地現值10％。
2. 從未使用過土地增值稅適用一生一次自用住宅用地優惠稅率。
3. 都市土地面積未超過300平方公尺，非都市土地面積未超過700平方公尺。
4. 出售前1年內未曾供營業或出租之住宅用地。
5. 地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。

📍適用一生一屋自用住宅用地優惠稅率要件：

1. 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。
2. 都市土地面積未超過150平方公尺或非都市土地面積未超過350平方公尺部份。
3. 出售前5年內未曾供營業或出租之住宅用地。
4. 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，持有該自用住宅連續滿6年。
5. 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍連續滿6年。
6. 土地所有權人出售前持有該土地6年以上。
7. 已適用一生一次之自用住宅用地稅率。

新竹竹

📍相關問答：

看完土增稅自用稅率的條件後，來舉個客戶之前的問題來實際演練一下。

Q：想詢問一下，原本是公益出租人，但在出售房屋前一年已解除公益出租人身份，那出售房屋時是否還需要繳20%土增稅？

Ans：

如果在出售前一年已經取消公益出租人身分，並且該期間有設立戶籍，且未作出租或營業使用，該筆土地仍可認定為「自用住宅用地」，可選擇適用土地增值稅的自用優惠稅率。

若選擇使用「一生一次自用住宅用地優惠」，稅率為 10%；若不使用一生一次優惠，則仍適用自用稅率 20%。

另外補充一下，雖然公益出租人身份對房屋稅與地價稅有稅賦優惠，但對土地增值稅並無影響喔！