房地買賣：代書流程

 

買賣過戶流程大致可分為 簽約、用印、完稅、交屋 四個階段。常見的付款方式有兩種：

• 簽約10％、用印10％、完稅10％、交屋70％

• 簽約10％、用印0％、完稅10％、交屋80％

若買方能如期付款，且銀行貸款審核與對保流程順利，通常約 兩週 即可完成銀行貸款作業，最快約 30 天 即能辦妥買賣過戶流程。實務上，代書多會規劃 40～45 天，以因應公家機關、銀行或買賣雙方的突發狀況。若雙方皆無貸款，買賣過戶流程最快僅需 10 天左右 即可完成。

備註：2024～2025 年因政府實施「選擇性信用管制」，貸款審核時間經常拉長至 2～3 個月，即使完成審核與對保，仍可能因銀行資金調度而限制撥款時間，因此近日代書規劃流程多會預留 3～4 個月的時間。

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一、簽約

簽約時，買方需準備簽約款。若無法即時開立支票或攜帶大額現金，通常會先支付5～10  萬元現金，其餘差額則於簽約後 3 日內補足。若買方需要銀行貸款，簽約後即可憑買賣契約書、謄本及個人財力證明向銀行提出貸款申請。

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二、備證用印

簽約後約 兩週，買方需匯入用印款。此階段賣方需交付 權狀正本、印鑑證明（備註1），並於公契上蓋章完成用印。實務上，代書常在簽約當日就先協助賣方完成用印，後續再補交權狀與印鑑證明即可。

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三、完稅

在確認簽約款與用印款入帳後，代書會向稅務機關申報 土地增值稅與契稅：

• 土增稅一般稅率：約需 3～10 個工作天

• 土增稅自用稅率：約需 10～25 個工作天

稅單核發後，代書會通知買賣雙方繳納稅款，並請買方支付完稅款。待 前三期款項入帳、稅單繳納完成、買方完成銀行對保並取得抵押權設定契約書 後，代書即可向地政事務所申請 房地過戶與抵押權設定。
若案件有申辦履約保證，賣方應繳納的土地增值稅可由履保專戶款項代為支付。

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四、交屋

過戶完成後，買方銀行會先撥付部分款項 代償賣方貸款。賣方銀行在收到代償金額後，約 3～5 個工作天 會開立 清償證明，再由賣方持清償證明至地政事務所辦理抵押權塗銷。塗銷完成後，買方銀行才會將 代償後餘額（備註2） 撥入履保專戶或賣方帳戶（部分銀行會同時撥付代償金額與代償後餘額）。
最終確認產權與屋況無誤後，雙方即可約定時間完成 結案交屋。

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備註1：印鑑證明與身分核對

依《土地登記規則》第 40 條，登記義務人應親自到場出示身分證並簽名，由地政人員核對後辦理。
另依第 41 條第十項，若檢附「登記原因發生日一年內核發」的印鑑證明，可免親自到場。
簡言之，賣方需 親自到地政事務所辦理過戶或提供印鑑證明，以確認登記屬本人真意。若戶政詢問印鑑證明用途，請註明「不動產登記」或「不限用途」。

備註2：代償後餘額

假設成交價為 1,500 萬元，買方貸款 1,200 萬元，賣方貸款餘額 850 萬元。
過戶完成後，買方銀行會先代償賣方貸款 850 萬，待賣方完成抵押權塗銷並由買方銀行取得第一順位抵押權後，再將剩餘 350 萬元 撥入履保專戶或賣方帳戶，此即 代償後餘額。